Von Prof. Dr. Klaus Wehrt - Vortrag vor dem Bundesverband Finanz-Planer

25.09.2004

2. Die Fallproblematik

In den 90er Jahren wurden viele Anleger im Osten wie auch im Westen geworben, Wohnungseigentum ohne den Einsatz von Eigenkapital zu erwerben. Die Wohnung würde sich selbst tragen und nach und nach in das Eigentum des Anlegers übergehen, weil die Mieterträge sowie die Steuerersparnisse aus den umfangreichen Abschreibungsmöglichkeiten den notwendigen Kapitaldienst für die Verzinsung des Darlehen und dessen Tilgung überschreiten würden. Um die Sicherheit der Mieteinnahme zu gewährleisten, wurden sog. Mietgarantiegeber eingeschaltet, die für den Fall einer Unterdeckung bei der erzielbaren Miete den Mietausfall kompensieren sollten. Um den Anlegern die steuerlichen Aspekte ihrer Anlage zu vermitteln, wurden steuerliche Berechnungsbeispiele für die ersten Jahre entworfen, die in der Tat die Wirtschaftlichkeit der Anlage suggerierten.

Doch es wurden auf diese Art und Weise nicht nur schwer vermietbare Wohnungen und Kredite unter das Volk gebracht, sondern ebenso Beteiligungen an entsprechenden Immobilienfondsprojekten.

Für den Abschluß der Geschäfte verlangten die Initiatoren regelmäßig die notariell beurkundete Beauftragung eines sog. Treuhänders, der im Auftrag des Anlegers alle weiteren erforderlichen vertraglichen Schritte übernahm: Abschluß des Kreditvertrags, Erklärung des Fondsbeitritts und Abschluß des Darlehensvertrags.

Typische Fallkonstellation:

1. Anleger wird unaufgefordert zu Hause oder am Arbeitsplatz kontaktiert.
2. Anleger erklärt sich mit dem Kauf einer Vermietungsimmobilie bzw. dem Beitritt zu einem Immobilienfonds einverstanden.
3. Anleger bevollmächtigt Treuhänderin zur Konteneröffnung und Kreditaufnahme notariell, dafür Selbstauskunft des Anlegers.
4. Treuhänderin schließt Darlehensvertrag und tätigt Immobilienkauf bzw. Immobilienfondsbeitritt.
5. Finanzielle Schieflage des Engagements wegen ausbleibender Vermietung.
6. Konkurs des Mietgarantiegebers.
7. Anleger bietet Kreditgeber Übernahme der Wohnung bzw. Fondsbeteiligung an.

Im Folgenden werden die grundsätzlichen Ansatzpunkte für eine Inanspruchnahme der Bank vorgestellt.

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Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Buxtehude-Immenbeck.