Von Prof. Dr. Klaus Wehrt - Vortrag vor dem Bundesverband Finanz-Planer

25.09.2004

3. Immer anwendbar: Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluß

Sowohl beim direkten Erwerb von Immobilien als auch bei deren indirekten Erwerb über Fondsbeteiligungen gilt:

Die Bank haftet dem Anleger wegen Verschuldens bei Vertragsschluß auf Schadensersatz, wenn sie ihn über ihr bekannte Risiken des Projekts nicht aufklärt, obwohl sie in bezug auf diese Risiken einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Anleger hat und dies auch erkennen kann.

Für den Schadensersatzanspruch aus Verschulden der Bank bei Vertragsschluß ist das Zustandekommen eines wirksamen Vertrags nicht Voraussetzung. Dieser Aspekt spielt z.B. eine Rolle, wenn der Darlehensvertrag aufgrund von Verstößen gegen das Verbraucherkreditrecht oder wegen verbotener Rechtsberatung nichtig ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH trifft eine Bank allerdings grundsätzlich nicht die Pflicht, Kunden auf Risiken von sog. Steuersparanlagen hinzuweisen. Denn dafür kann sich der interessierte Anleger der Hilfe von Steuerberatern oder anderen Fachleuten bedienen. Anders liegt der Fall nur dann, wenn Umstände vorliegen, die ein besonderes Aufklärungs- und Schutzbedürfnis des Darlehensnehmers begründen und nach Treu und Glauben einen Hinweis der Bank gebieten. Eine Aufklärungspflicht besteht danach dann, wenn:

1. die Bank in bezug auf die vorhandenen Risiken einen spezifischen Wissensvorsprung vor dem Anleger hat,
2. sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung an den Initiator der Anlage und den Anleger in schwere Interessenkonflikte stürzt,
3. sie ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten hat, (wenn sie einem Kredit nachfragenden Anleger unaufgefordert die Beteiligung an einem Steuersparmodell empfiehlt)
4. sie sonstwie einen Gefährdungstatbestand für den Kunden geschaffen oder dessen Entstehung begünstigt hat.

Unter folgenden Umständen hat die Rechtsprechung eine Aufklärungspflicht bejaht:

Rechtsprechung des XI. Zivilsenats

1. Überhöhter Kaufpreis: Nur die Bank weiß aufgrund ihres Beleihungswertgutachtens, daß der Verkehrswert der Immobilie und der Kaufpreis erheblich auseinanderklaffen.
   → Haftung nur, wenn sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises vorliegt.
2. Verdeckte Innenprovisionen: Nur der Bank, aber nicht dem Anleger ist bekannt, daß die beteiligten Makler eine hohe verdeckte Innenprovision erhalten.
   → Haftung nur, wenn Innenprovision zu einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises führt.
3. Bonität der Immobilienverkäuferin: Nur die Bank weiß, daß die Verkäuferin kurz vor der Insolvenz steht.
   → Haftung, soweit der Bank deren drohende Zahlungsunfähigkeit oder bereits bestehende Konkursreife bekannt ist.

Rechtsprechung des II. Zivilsenats

1. Unterkapitalisierter Mietgarant: Nur der Bank aber nicht dem Anleger ist durch Vorlage der Bilanzen bewußt, daß die GmbH, welche die Mietgarantie stellt, für die Stellung dieser Garantie unterkapitalisiert ist.
   → Haftung

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Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Buxtehude-Immenbeck.