| W e h r t UNABHÄNGIGE BERATUNGSDIENSTLEISTUNGEN IN FINANZEN UND KREDIT GMBH |
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Prof. Dr. Klaus Wehrt Diplom-Volkswirt |
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Steuersparimmobilie / Schrottimmobilie
Von Prof. Dr. Klaus Wehrt - Vortrag vor dem Bundesverband Finanz-Planer 25.09.2004 7. Unwirksamkeit wegen Verstoßes gegen das Verbraucherkreditrecht7.1. Pflichtangaben Das Verbraucherkreditgesetz enthält in seinem § 4 einen Katalog von Mindestangaben, welche der Darlehensgeber in den Vertrag aufnehmen muß, will er einen wirksamen Kreditvertrag herstellen. Ein Fehlen von Angaben kann den Kreditvertrag insgesamt unwirksam machen (§ 6 VerbrKrG). Diese Unwirksamkeit wird aber zumeist durch die Auszahlung der Darlehensvaluta an den Verbraucher geheilt. Rechtlich umstritten war die Frage, ob auch die Vollmachtsurkunde, mit der der Verbraucher den Treuhänder beauftragt bereits diese Mindestangaben enthalten muß. Der II. Zivilsenat offenbart insoweit eine sehr restriktive, also verbraucherfreundliche Rechtsprechung. Diese Rechtsprechung ist maßgeblich davon bestimmt, daß Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung ein verbundenes Geschäft darstellen: Enthält der zur Finanzierung des Fondsbeitritts geschlossene Kreditvertrag nicht die Mindestangaben nach § 4 VerbrKrG, ist er gemäß § 6 VerbrKrG nichtig. Der Mangel wird jedenfalls dann nicht durch die Auszahlung der Darlehensvaluta an den Fonds gemäß § 6 II VerbrKrG geheilt, wenn der Fondsbeitritt und der Kreditvertrag ein verbundenes Geschäft i.S. des § 9 VerbrKrG bilden. Dafür reicht es aus, daß sich der Fonds und die Bank derselben Vertriebsorganisation bedient haben. Fehlen dem Kreditvertrag, der für den Fondsbeitritt geschlossen wurde, die Mindestangaben nach § 4 VerbrKrG, so ist er gemäß § 6 VerbrKrG nichtig. Diese Nichtigkeit resultiert unabhängig von der Antwort auf die Frage, ob die Mindestangaben auch in der Vollmachtsurkunde enthalten sein müssen. Fehlt dem Darlehensvertrag die Pflichtangabe des Nettokreditbetrags (§ 4 I 5 Nr. 1 a VerbrKrG) oder die Angabe zu den Kosten der parallel abgeschlossenen Kapitallebensversicherung (§ 4 I 5 Nr. 1 f VerbrKrG), dann resultiert deren Nichtigkeit auch unabhängig davon, ob es sich um ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen handelt – das macht nur die Angabe des Gesamtbetrags entbehrlich. Dieser Mangel wird, sofern Kreditvertrag und Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft i. S. von § 9 VerbrKrG darstellen, jedenfalls nicht dadurch geheilt (§ 6 Abs. 2 VerbrKrG), daß die Valuta an den Fonds ausgezahlt wird. Ein verbundenes Geschäft liegt vor, wenn sich Bank und Fonds derselben Vertriebsorganisation bedienten. (§ 9 I VerbrKrG: a) Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises, b) wirtschaftliche Einheit von Kauf- und Kreditvertrag, c) Kreditgeber bedient sich der Mitwirkung des Verkäufers bei Vorbereitung und Abschluß) Zwar wird die Nichtigkeit typischerweise dadurch geheilt, daß der Verbraucher das Darlehen empfängt oder in Anspruch nimmt. Der XI. Zivilsenat sieht den Empfang des Darlehens durch den Verbraucher aber auch dann als gegeben an, wenn die Valuta auf Weisung des Darlehensnehmers an den Treuhänder eines Immobilienfonds überwiesen wurde, was nach Meinung des II. Zivilsenats im Falle eines verbundenen Geschäfts zu weit reicht. Auch soll es nach Meinung des XI. Zivilsenats keinen Pflichtangabenverstoß darstellen, wenn die Provision eines im Interesse des Darlehensnehmers eingeschalteten Vermittlers im Kreditvertrag nicht ausgewiesen wird. Ebenso soll die Nichtigkeitssanktion des § 6 I VerbrKrG dann nicht greifen, wenn die Vermittlungskosten fälschlicherweise als Bearbeitungskosten bezeichnet, betragsmäßig aber richtig angegeben wurden. Einem Fehlen von Angaben steht dieser Verstoß nicht gleich. 7.2. Verbundenes Geschäft Die Antwort auf die Frage, ob die Vorschriften des Verbraucherkreditgesetzes zu den verbundenen Geschäften Anwendung finden, hängt maßgeblich davon ab, ob die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 3 II 2 VerbrKrG, die eine Anwendung des § 9 ausschließt, erfüllt sind. Die Ausnahmevorschrift soll insbesondere dann greifen, wenn das Darlehen grundpfandrechtlich gesichert ist oder zu Bedingungen gewährt wurde, die für grundpfandrechtliche Darlehen üblich sind. Der XI. Zivilsenat sieht bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen kaum Möglichkeiten, um die Vorschrift des § 3 II 2 VerbrKrG herumzukommen. Liegt der effektive Jahreszinssatz des für den Immobilienkauf gewährten Darlehens innerhalb der Streubreite der Zinssätze nach der Bundesbankstatistik, so handelt es sich jedenfalls unabhängig vom Grad der Besicherung um ein Darlehen, das zu für grundpfandrechtliche Darlehen üblichen Bedingungen gewährt wurde. Die Vorschrift des § 3 II 2 VerbrKrG, das u.a. keine Anwendung der Vorschriften über verbundene Geschäfte (§ 9 VerbrKrG) vorsieht, greift dann ein. Der II. Zivilsenat erklärt in seinen Entscheidungen zum Fondsbeitritt das Darlehens- sowie das Anlagegeschäft als im Sinne des Verbraucherkreditrechts verbundenes Geschäft, sofern sich die Bank der Vertriebsorganisation des Fonds als Darlehensvermittlungsinstitution bedient. Ein Einwendungsdurchgriff kann trotz der Ausnahmevorschrift des § 3 II 2 VerbrKrG auch für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen dann noch möglich sein. Die Anwendbarkeit des § 9 VerbrKrG ist nicht gemäß § 3 II 2 VerbrKrG ausgeschlossen, wenn der Kredit zwar durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, dieses Grundpfandrecht aber schon bestellt war, als der Anleger dem Fonds beitrat. Die Ausnahmevorschrift des § 3 II 2 VerbrKrG schließt u.a. die Anwen¬dung des § 9 VerbrKrG aus, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Nach Ansicht des II. Zivilsenats greift die Ausnahmevorschrift jedenfalls dann nicht ein, wenn das Grundpfandrecht nicht erst im Zusammenhang mit der Darlehensgewährung, sondern bereits zuvor zur Sicherung der Zwischenfinanzierung bestellt wurde, und der Verbraucher an dieser Zwischenfinanzierung nicht beteiligt war. Die Richtlinie des Rates 87/102/EWG vom 22.02.1986 (Abl. EG 1987 Nr. L42, S. 48, Abl. EG Nr. L 61, S. 14), die Verbraucherkreditrichtlinie, bezweckt einen umfassenden Schutz von Verbrauchern beim Abschluß von Kreditverträgen. Das Verbraucherkreditgesetz sieht diesen umfassenden Schutz für den Abschluß von grundpfandrechtlichen Darlehen deshalb nicht vor, weil die Verbraucher über die notarielle Belehrung bei Bestellung des Grundpfandrechts (§ 17 BeurkG) bereits ausreichend geschützt sind. Ist jedoch das Grundpfandrecht bei Fondsbeitritt bereits eingetragen, so liefe dieser Schutz leer, ohne daß das VerbrKrG einen entsprechenden Schutz an diese Stelle setzte, wenn die Vorschrift des § 3 II 2 gleichwohl zur Anwendung gelänge. _______________ Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Buxtehude-Immenbeck. |