Von Prof. Dr. Klaus Wehrt und Angela Wehrt-Sierwald

08.04.2008

Der XI. Zivilsenat des BGH hatte mit Urteil vom 26.02.2008 (Az:XI ZR 74/06) erneut über Schadensersatzansprüche von Erwerbern sog. Steuersparimmobilien zu entscheiden.

Der in Bremen wohnhafte Beklagte wurde im Jahre 1992 wie viele andere von einem Vermittler geworben, ein Appartement in der Nähe von Stuttgart in einem sog. Boarding-House zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital zu erwerben. Nach Abschluss des Kaufvertrages vereinbarte der Beklagte wie viele weitere Käufer einen Darlehensvertrag mit der Klägerin über 143.000,00 DM. Die Pächterin wurde bereits fünf Monate nach Eröffnung des Boarding-House zahlungsunfähig. Zwei Jahre später war auch die Bauträgerin insolvent. Die Klägerin, eine Volksbank in Baden-Württemberg, verlangte nachdem der Darlehensnehmer in Verzug geraten war, Rückzahlung von 145.000,00 DM.

Das Landgericht hatte der Zahlungsklage entsprochen, das Berufungsgericht wies die Klage jedoch ab. Nach Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung durch den BGH (XI ZR 37/03, WM 2004, 620) hat das Berufungsgericht dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften mehrere Fragen zur Auslegung der EG-Haustürgeschäfterichtlinie vorgelegt (OLG Bremen WM 2004, 1628). Nach deren Beantwortung (EuGH WM 2005, 2086) hat das Berufungsgericht (WM 2006, 758) die Klage erneut abgewiesen, die Revision aber zugelassen.

Der BGH konnte im zur Entscheidung stehenden Fall noch nicht abschließend beurteilen, ob Schadensersatzansprüche des Kapitalanlegers bestehen. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und an einen anderen Senat des Oberlandesgerichts zurückverwiesen. Hier soll nunmehr geprüft werden, ob der Erwerber der Schrottimmobilie einen Schadensersatzanspruch wegen einer Aufklärungspflichtverletzung der Bank infolge eines Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung durch offensichtlich unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers zur angeblich erzielbaren Miete hatte.
Positiv ist das Urteil des BGH insoweit, als ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank auch dann bestehen kann, wenn die Haustürsituation nicht bei Vertragsunterzeichnung, sondern nur bei dessen Anbahnung vorgelegen hat. Der Schadensersatzanspruch des Erwerbers setzt jedoch ein Verschulden der finanzierenden Bank voraus. Überdies wurde vorausgesetzt, dass der Kapitalanleger seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung bei einer ordnungsgemäßen Belehrung über sein Widerrufsrecht auch tatsächlich widerrufen hätte.

Auch wenn der BGH in diesem Fall noch nicht abschließend zum Schadensersatzanspruch entschieden hat, so werden dennoch Wege und Möglichkeiten zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen aufgezeigt. Schadensersatzsprüche gegen die Bank haben insbesondere dann Aussicht auf Erfolg, wenn die Bank und der Immobilienvertrieb eng kooperierten. War die Bank nachweisbar über die fehlerhaften Angaben des Vertriebs z. B. über die zu erwartenden Mieteinnahmen informiert, dann bestehen gute Möglichkeiten Schadensersatzansprüche gegen die finanzierende Bank durchzusetzen und weitere Verluste zu vermeiden.

Wir erstellen nach einer Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen Ihrer Schadensersatzansprüche durch einen Rechtsanwalt gutachterliche Berechnungen zur Höhe Ihrer Schadensersatzansprüche.
Sollte es nicht nachweisbar sein, dass die finanzierende Bank mit der Vertriebsorganisation eng zusammen gearbeitet hat, dann besteht im Falle des wirksamen Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz oftmals die Möglichkeit, das Darlehen günstig umzufinanzieren, um die Belastungen zu reduzieren. In diesem Fall hat die Bank keinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung. Gezahlte Bearbeitungsgebühren sind im Falle des wirksamen Widerrufs zurückzuerstatten. Außerdem hat die ursprünglich finanzierende Bank nur einen Anspruch auf die marktübliche Verzinsung abzüglich der Gewinnmarge, da der Darlehensvertrag infolge des Widerrufs unwirksam ist.

Wir erstellen gerichtsverwertbare, gutachterliche Berechnungen zur Höhe Ihrer Ansprüche nach wirksamen Widerruf gemäß Haustürwiderrufsgesetz. Auch auf diesem Wege lassen sich die Rückzahlungsforderungen der Banken oftmals bereits außergerichtlich erfolgreich reduzieren.

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Angela Wehrt-Sierwald ist Rechtsanwältin mit den Tätigkeitsschwerpunkten Bankrecht, Immobilienrecht, Familienrecht in der Kanzlei Wehrt & Hahn (www.wehrt-hahn.de).
Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de). Beide Birkenhain 1a, 21614 Buxtehude.