Von Prof. Dr. Klaus Wehrt

Die Rechtslage

Bei Darlehensnehmern in Zeiten günstiger Zinsen beliebt sind Umfinanzierungen, unter denen ein teurer festverzinslicher Kredit gegen Vorfälligkeitsentschädigung in ein zinsgünstigeres Darlehen umgetauscht wird. Nach einem Urteil des BGH ist das Kreditinstitut in diesem Fall nicht an die höchstrichterlichen Vorgaben zur Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen gebunden. Vielmehr steht ist es dem alten Kreditgeber frei, die Entschädigung unterhalb der sog. Sittenwidrigkeitsschranke beliebig zu kalkulieren. Die Sittenwidrigkeitsschranke wird erst erreicht, wenn die verlangte Entschädigung die nach den höchstrichterlichen Vorgaben berechnete Entschädigung um mehr als 100% übersteigt. Diese Vorgabe gilt zumindest für Umfinanzierungen mit Wechsel des Kreditinstitutes. Bei Umfinanzierungen im Hause des alten Darlehensgebers entspricht die angemessene Vorfälligkeitsentschädigung lediglich dem sog. Zinsverschlechterungsschaden nach dem Aktiv-Aktiv-Vergleich. Die Sittenwidrigkeitsschranke wird somit mit dem Überschreiten des doppelten Zinsverschlechterungsschadens erreicht. Wenn allerdings der ursprüngliche Darlehensvertrag ein Recht auf vorzeitige Ablösung gegen Entschädigung in jedem Fall einräumt, also nicht nur für den Objektverkauf, oder die Bank sich im Zuge der Umfinanzierung darauf beruft, nur den tatsächlich eingetretenen Schaden geltend gemacht zu haben, so gelten weiterhin die höchstrichterlichen Vorgaben in bezug auf die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

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Umfinanzierung gegen Vorfälligkeitsentschädigung

Ein mathematischer Kalkül hilft bei der Antwort auf die Frage, ob es sich als rentabel erweist, eine Umfinanzierung durchzuführen. Allerdings ist die dabei gefundene Lösung noch mit den subjektiven Erwartungen über die künftige Zinsentwicklung abzugleichen, bevor eine Entscheidung getroffen werden kann.

Bei der Umfinanzierung ist der Zahlungsstrom der noch bestehenden und planmäßig fortzusetzenden Finanzierung zu vergleichen mit dem Zahlungsstrom des Umfinanzierungsdarlehens unter Einschluß der dabei entstehenden Vorfälligkeitsentschädigung. Ausgangspunkt jeder Umfinanzierungsüberlegung ist somit die noch bestehende Finanzierung. Der Tilgungsplan ist bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit aufzustellen. Beispielhaft ausgegangen sei von einem jährlich nachschüssig mit Raten von 8.000 € zu bedienenden Darlehen über 100.000 €, dessen Verzinsung 7 % beträgt. Die Restlaufzeit betrage noch 4 Jahre. Dem Tilgungsplan des bestehenden Altdarlehens gegenüberzustellen ist der Tilgungsplan der neu angebotenen Finanzierung. Als Beispiel sei vorliegend eine zehnjährige Finanzierung zu 6 % mit jährlich nachschüssigen Raten von 7.000 € gewählt. Da der Darlehensnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung von angenommenen 10.000 € aus Eigenmitteln entrichten möchte, entspreche das Umfinanzierungskapital dem Restkapital des Altdarlehens. Unter Beachtung der Vorfälligkeitsentschädigung, die hier die Funktion eines Disagios übernimmt, beträgt die effektive Verzinsung des Umfinanzierungsdarlehens anstatt ursprünglich 6 % nunmehr 7,52 %.

Um die Vorteilhaftigkeit der Umfinanzierung beurteilen zu können, ist eine Prämisse darüber zu treffen, mit welchem Zinssatz Ein- und Auszahlungen auf die beiden zu vergleichenden Zahlungsströme zu verzinsen und zu diskontieren sind. Da der Effektivzinssatz des Umfinanzierungsdarlehens von 6 % die marktaktuellen Gegebenheiten am ehesten widerspiegelt, wird dieser Satz hergenommen. Sodann wird das Altdarlehen um ein hypothetisches sechsjähriges Anschlußdarlehen fortgesetzt, das auf das gleiche Restkapital wie beim Umfinanzierungsdarlehen führt. Dieses Vorgehen empfiehlt sich, um die Unterschiede in der Kapitalbindung zwischen beiden Darlehen möglichst gering zu halten. Es entspricht aber auch dem naheliegendem Verhalten von Darlehensnehmern, die mit der Umfinanzierung die Darlehenslaufzeit nicht verändern möchten. Der Zinssatz des Anschlußdarlehens wird unter Einhaltung Restkapitals so variiert, daß der Gegenwartswert des Zahlungsstroms von Alt- und Anschlußdarlehen – also das Ursprungskapital sowie die mit 6 % abgezinsten Einzahlungen – mit dem Gegenwartswert des Umfinanzierungsdarlehens übereinstimmt. Der Gegenwartswert des Umfinanzierungsdarlehens entspricht der Vorfälligkeitsentschädigung, denn alle übrigen Ein- und Auszahlungen gleichen sich bei Diskontierung mit 6 %, dem Effektivzinssatz des Darlehens, gerade aus.

Sobald die Gegenwartswerte der beiden Finanzierungsalternativen übereinstimmen, sind beide Zahlungsströme gleichwertig. Der dafür erforderliche Zinssatz des Anschlußdarlehens heißt „kritischer Zinssatz“. Erwartet der Kunde, daß die in vier Jahren fällige sechsjährige Anschlußfinanzierung den kritischen Zinssatz überschreitet, so lohnt es sich für ihn, heute sein Darlehen umzufinanzieren. Entsprechend den soeben vorgestellten rechnerischen Schritten ergibt sich für das Anschlußdarlehen eine Nominalverzinsung in Höhe von 7,83 %. Sie entspricht wegen der jährlich nachschüssigen Zahlungsweise auch seiner Effektivverzinsung, Somit lohnt sich eine Umfinanzierung für den Darlehensnehmer nur dann, wenn er davon ausgeht, in vier Jahren eine sechsjährige Anschlußfinanzierung nicht unterhalb eines Satzes von 7,83 % vereinbaren zu können.

Der Weg zum kritischen Zinssatz:

1. Aufstellung des Tilgungsplans des Altdarlehens bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit.
   
2. Aufstellung des Tilgungsplanes des Umfinanzierungsdarlehen bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit.
   
3. Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes des Umfinanzierungsdarlehens.
   
4. Ermittlung des Gegenwartswertes aller Zahlungen für das Umfinanzierungsdarlehen.
   
5. Ergänzung des planmäßigen Darlehens um ein potentielles Anschlußdarlehen, dessen Verzinsung so eingesteuert wird, daß der Gegenwartswert aller künftigen Zahlungen auf Altdarlehen und Anschlußdarlehen dem Gegenwartswert des Umfinanzierungsdarlehens entspricht.
   
6. Damit sind beide Finanzierungsverläufe gleichwertig. Der Effektivzinssatz des Anschlußdarlehens markiert den kritischen Zinssatz.
   

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Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Buxtehude-Immenbeck.