*****Aktualisiert am 31.01.2008*****

Von Prof. Dr. Klaus Wehrt

Stellung eines Ersatzkreditnehmers oder einer Ersatzsicherheit

Der Umfinanzierung im Hause des alten Darlehensgebers verwandt ist die Stellung eines Ersatzkreditnehmers. Unter einem Ersatzkreditnehmer im weiteren Sinne soll nachfolgend jeder Darlehenskunde verstanden werden, der auf Vermittlung des ehemaligen Darlehensnehmers an das Kreditinstitut herantritt, um eine Finanzierung im mindestens gleich großen Umfang und mit mindestens gleicher Vertragsdauer zu übernehmen. In der berühmten Ersatzkreditnehmerentscheidung aus dem Jahr 1989 hatte der Darlehensnehmer, der das bewilligte Darlehen nicht mehr abnehmen wollte, den Käufer des beliehenen Grundstücks als Ersatzdarlehensnehmer präsentiert. Dieser beabsichtigte, das Darlehen genauso wie mit dem ursprünglichen Darlehensnehmer vereinbart zu übernehmen. Das Gericht argumentierte, dass die schutzwürdigen Interessen einer Bank durch eine Kreditübernahme, die zu gleichem Zweck und für das gleiche Grundstück bei gegebener Bonität des neuen Schuldners erfolgt, nicht beeinträchtigt sind. Dann aber darf sie die Übernahme des Kredits nicht von zusätzlichen belastenden Bedingungen abhängig machen wie bspw. eine Nichtabnahmeentschädigung oder eine den Bearbeitungsaufwand übersteigende Bearbeitungsgebühr.

Die in der o.a. Entscheidung aufgestellten Rechtsgrundsätze lassen sich ebenso auf Fälle übertragen, in denen der Käufer zwar nicht das Darlehen übernehmen, die Finanzierung jedoch zu den niedrigeren marktgerechten Konditionen fortsetzen möchte. Die zulässige Zinsentschädigung ist als Aktiv-Aktiv-Vergleich zu berechnen, denn die Vorfälligkeitsentschädigung stellt in diesem Fall faktisch nichts anderes dar als ein Disagio, das der Ersatzkreditnehmer mit der Bank vereinbart, um einen marktüblichen Nominalzinssatz zu erhalten, während die Bank den Ersatz ihres Erfüllungsinteresses dadurch sucht, dass das Disagio die Effektivverzinsung des Darlehens auf das Niveau vor der Schuldübernahme anhebt.

Ähnlich dürfte es einem Darlehensnehmer wohl kaum verwehrt werden, wenn er sein Darlehen auf eine Ersatzimmobilie überträgt, deren Beleihungswert mindestens dem Beleihungswert der ursprünglichen Sicherheit entspricht.

Prozentual am Darlehensvolumen orientierte Bearbeitungsgebühren, deren Höhe sich von den tatsächlich entstehenden Aufwendungen für den Darlehensnehmerwechsel oder den Sicherheitentausch entfernen, dürften rechtswidrig sein.

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Prof. Dr. Klaus Wehrt ist  finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.