Prof. Dr. rer. pol. habil.
Klaus Wehrt
Dipl.-Volkswirt
Wehrt UNABHÄNGIGE Beratungsdienstleistungen
in Finanzen und Kredit GmbH

Finanzwirtschaftliche Überprüfung von Kapitalanlagen und Finanzierungen, insbesondere Rückabwicklung, Vorfälligkeitsentschädigung und Forwarddarlehen.

Umfinanzierung

Von

Die Rechtslage

Bei Darlehensnehmern in Zeiten günstiger Zinsen beliebt sind Umfinanzierungen, unter denen ein teurer festverzinslicher Kredit gegen Vorfälligkeitsentschädigung in ein zinsgünstigeres Darlehen umgetauscht wird. Nach einem Urteil des BGH ist das Kreditinstitut in diesem Fall nicht an die höchstrichterlichen Vorgaben zur Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen gebunden. Vielmehr steht ist es dem alten Kreditgeber frei, die Entschädigung unterhalb der sog. Sittenwidrigkeitsschranke beliebig zu kalkulieren. Die Sittenwidrigkeitsschranke wird erst erreicht, wenn die verlangte Entschädigung die nach den höchstrichterlichen Vorgaben berechnete Entschädigung um mehr als 100% übersteigt. Diese Vorgabe gilt zumindest für Umfinanzierungen mit Wechsel des Kreditinstitutes. Bei Umfinanzierungen im Hause des alten Darlehensgebers entspricht die angemessene Vorfälligkeitsentschädigung lediglich dem sog. Zinsverschlechterungsschaden nach dem Aktiv-Aktiv-Vergleich. Die Sittenwidrigkeitsschranke wird somit mit dem Überschreiten des doppelten Zinsverschlechterungsschadens erreicht. Wenn allerdings der ursprüngliche Darlehensvertrag ein Recht auf vorzeitige Ablösung gegen Entschädigung in jedem Fall einräumt, also nicht nur für den Objektverkauf, oder die Bank sich im Zuge der Umfinanzierung darauf beruft, nur den tatsächlich eingetretenen Schaden geltend gemacht zu haben, so gelten weiterhin die höchstrichterlichen Vorgaben in bezug auf die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

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Bedenken Sie! Fehlerhafte Entscheidungen bei Umfinanzierungen verursachen nicht selten Kosten im fünfstelligen Bereich. Möchten Sie die Frage, ob eine Umfinanzierung Ihres Festzinsdarlehens wirtschaftlich sinnvoll ist, auf finanzmathematisch abgesicherte Grundlage - unter Einschluss der dabei erforderlichen Vorfälligkeitsentschädigung (die wird automatisch mitberechnet) - überprüfen, dann wenden Sie sich an uns.

Umfinanzierung gegen Vorfälligkeitsentschädigung

Ein mathematischer Kalkül hilft bei der Antwort auf die Frage, ob es sich als rentabel erweist, eine Umfinanzierung durchzuführen. Allerdings ist die dabei gefundene Lösung noch mit den subjektiven Erwartungen über die künftige Zinsentwicklung abzugleichen, bevor eine Entscheidung getroffen werden kann.

Bei der Umfinanzierung ist der Zahlungsstrom der noch bestehenden und planmäßig fortzusetzenden Finanzierung zu vergleichen mit dem Zahlungsstrom des Umfinanzierungsdarlehens unter Einschluss der dabei entstehenden Vorfälligkeitsentschädigung. Ausgangspunkt jeder Umfinanzierungsüberlegung ist somit die noch bestehende Finanzierung. Der Tilgungsplan ist bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit aufzustellen. Beispielhaft ausgegangen sei von einem jährlich nachschüssig mit Raten von 8.000 € zu bedienenden Darlehen über 100.000 €, dessen Verzinsung 7 % beträgt. Die Restlaufzeit betrage noch 4 Jahre. Dem Tilgungsplan des bestehenden Altdarlehens gegenüberzustellen ist der Tilgungsplan der neu angebotenen Finanzierung. Als Beispiel sei vorliegend eine zehnjährige Finanzierung zu 6 % mit jährlich nachschüssigen Raten von 7.000 € gewählt. Da der Darlehensnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung von angenommenen 10.000 € aus Eigenmitteln entrichten möchte, entspreche das Umfinanzierungskapital dem Restkapital des Altdarlehens. Unter Beachtung der Vorfälligkeitsentschädigung, die hier die Funktion eines Disagios übernimmt, beträgt die effektive Verzinsung des Umfinanzierungsdarlehens anstatt ursprünglich 6 % nunmehr 7,52 %.

AltdarlehenUmfinanzierungsdarlehen
DatumZinssatzKapitalRateZinsenTilgungZinssatzKapitalRateZinsenTilgung
       7,52%    
31.12.20007,00%100.000   6,00%100.00010.000VFE 
31.12.20017,00%99.0008.0007.0001.0006,00%99.0007.0006.0001.000
31.12.20027,00%97.9308.0006.9301.0706,00%97.9407.0005.9401.060
31.12.20037,00%96.7858.0006.8551.1456,00%96.8167.0005.8761.124
31.12.20047,00%95.5608.0006.7751.2256,00%95.6257.0005.8091.191
31.12.2005     6,00%94.3637.0005.7381.262
31.12.2006     6,00%93.0257.0005.6621.338
31.12.2007     6,00%91.6067.0005.5811.419
31.12.2008     6,00%90.1037.0005.4961.504
31.12.2009     6,00%88.5097.0005.4061.594
31.12.2010     6,00%86.8197.0005.3111.689
31.12.2010     6,00%086.819086.819

Um die Vorteilhaftigkeit der Umfinanzierung beurteilen zu können, ist eine Prämisse darüber zu treffen, mit welchem Zinssatz Ein- und Auszahlungen auf die beiden zu vergleichenden Zahlungsströme zu verzinsen und zu diskontieren sind. Da der Effektivzinssatz des Umfinanzierungsdarlehens von 6 % die marktaktuellen Gegebenheiten am ehesten widerspiegelt, wird dieser Satz hergenommen. Sodann wird das Altdarlehen um ein hypothetisches sechsjähriges Anschlussdarlehen fortgesetzt, das auf das gleiche Restkapital wie beim Umfinanzierungsdarlehen führt. Dieses Vorgehen empfiehlt sich, um die Unterschiede in der Kapitalbindung zwischen beiden Darlehen möglichst gering zu halten. Es entspricht aber auch dem naheliegendem Verhalten von Darlehensnehmern, die mit der Umfinanzierung die Darlehenslaufzeit nicht verändern möchten. Der Zinssatz des Anschlussdarlehens wird unter Einhaltung Restkapitals so variiert, dass der Gegenwartswert des Zahlungsstroms von Alt- und Anschlussdarlehen – also das Ursprungskapital sowie die mit 6 % abgezinsten Einzahlungen – mit dem Gegenwartswert des Umfinanzierungsdarlehens übereinstimmt. Der Gegenwartswert des Umfinanzierungsdarlehens entspricht der Vorfälligkeitsentschädigung, denn alle übrigen Ein- und Auszahlungen gleichen sich bei Diskontierung mit 6 %, dem Effektivzinssatz des Darlehens, gerade aus.

Sobald die Gegenwartswerte der beiden Finanzierungsalternativen übereinstimmen, sind beide Zahlungsströme gleichwertig. Der dafür erforderliche Zinssatz des Anschlussdarlehens heißt „kritischer Zinssatz“. Erwartet der Kunde, dass die in vier Jahren fällige sechsjährige Anschlussfinanzierung den kritischen Zinssatz überschreitet, so lohnt es sich für ihn, heute sein Darlehen umzufinanzieren. Entsprechend den soeben vorgestellten rechnerischen Schritten ergibt sich für das Anschlussdarlehen eine Nominalverzinsung in Höhe von 7,83 %. Sie entspricht wegen der jährlich nachschüssigen Zahlungsweise auch seiner Effektivverzinsung, Somit lohnt sich eine Umfinanzierung für den Darlehensnehmer nur dann, wenn er davon ausgeht, in vier Jahren eine sechsjährige Anschlussfinanzierung nicht unterhalb eines Satzes von 7,83 % vereinbaren zu können.

AltdarlehenUmfinanzierungsdarlehen
DatumZinssatzKapitalRateZinsenTilgungZinssatzKapitalRateZinsenTilgung
      7,52%    
31.12.20007,00%100.000   6,00%100.00010.000VFE 
31.12.20017,00%99.0008.0007.0001.0006,00%99.0007.0006.0001.000
31.12.20027,00%97.9308.0006.9301.0706,00%97.9407.0005.9401.060
31.12.20037,00%96.7858.0006.8551.1456,00%96.8167.0005.8761.124
31.12.20047,00%95.5608.0006.7751.2256,00%95.6257.0005.8091.191
31.12.20057,83%94.3638.6787.4811.1976,00%94.3637.0005.7381.262
31.12.20067,83%93.0738.6787.3871.2906,00%93.0257.0005.6621.338
31.12.20077,83%91.6828.6787.2861.3916,00%91.6067.0005.5811.419
31.12.20087,83%90.1818.6787.1771.5006,00%90.1037.0005.4961.504
31.12.20097,83%88.5648.6787.0601.6186,00%88.5097.0005.4061.594
31.12.20107,83%86.8198.6786.9331.7446,00%86.8197.0005.3111.689
31.12.20107,83%086.819086.8196,00%086.819086.819

Der Weg zum kritischen Zinssatz:

  1. Aufstellung des Tilgungsplans des Altdarlehens bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit.
  2. Aufstellung des Tilgungsplanes des Umfinanzierungsdarlehen bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit.
  3. Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes des Umfinanzierungsdarlehens.
  4. Ermittlung des Gegenwartswertes aller Zahlungen für das Umfinanzierungsdarlehen.
  5. Ergänzung des planmäßigen Darlehens um ein potentielles Anschlussdarlehen, dessen Verzinsung so eingesteuert wird, dass der Gegenwartswert aller künftigen Zahlungen auf Altdarlehen und Anschlussdarlehen dem Gegenwartswert des Umfinanzierungsdarlehens entspricht.
  6. Damit sind beide Finanzierungsverläufe gleichwertig. Der Effektivzinssatz des Anschlussdarlehens markiert den kritischen Zinssatz.

Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Buxtehude-Immenbeck.



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