Prof. Dr. rer. pol. habil.
Klaus Wehrt
Dipl.-Volkswirt
Wehrt UNABHÄNGIGE Beratungsdienstleistungen
in Finanzen und Kredit GmbH

Finanzwirtschaftliche Überprüfung von Kapitalanlagen und Finanzierungen, insbesondere Rückabwicklung, Vorfälligkeitsentschädigung und Forwarddarlehen.

Die Prämissen der Vorfälligkeitsentschädigungskalkulation gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung

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Letzter Bearbeitungsstand: 31.01.2016

Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf der Darlehensgeber beanspruchen, wenn er ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliardarlehen (= Hausfinanzierung) mit einem über eine längere Laufzeit vereinbarten festen Zinssatz vor dem ersten möglichen Kündigungstermin des Verbraucherdarlehensnehmers zurücknimmt. Wird die Annahme eines vertraglich vereinbarten Darlehens bereits vor seiner Auszahlung verweigert – häufig bei Forwarddarlehen –, so spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung. Die Berechnung beider Entschädigungsarten erfolgt weitgehend einheitlich.

Eine Ausnahme gilt: Sofern die darlehensgewährende Bank das Darlehen allerdings kündigte, steht ihr weder eine Vorfälligkeits-noch eine Nichtabnahmeentschädigung zu. Ebenso wenig darf sie eine Zinsentschädigung verlangen, sofern der Darlehensnehmer seinen Kredit noch vor dem Ablauf der Widerrufsfrist widerrief. In mehr als der Hälfte der Fälle wurden die Darlehensnehmer in der Vergangenheit fehlerhaft über ihr Widerrufsrecht belehrt, daher läuft die Widerrufsfrist praktisch unendlich lange (sog. Widerrufsjoker). Zurzeit können noch alle Verträge, die seit November 2002 mit fehlerhafter Belehrung in die Welt gesetzt wurden widerrufen werden. Die Frist endet nach einer Gesetzesvorlage allerdings am 21.06.2016. Daher ist Eile für alle Altdarlehensnehmer mit Verträgen, die älter als ein Jahr sind, geboten.

Auch für die vorzeitige Ablösung von Nicht-Verbraucherdarlehen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Dafür kommt es noch nicht einmal darauf an, ob das Darlehen grundpfandrechtlich besichert ist.

Für den Zeitraum, über den Vorfälligkeits- und Nichtabnahmeentschädigungen berechnet werden dürfen, gilt das Folgende: Der erste mögliche Kündigungstermin fällt im Allgemeinen auf den Termin des Auslaufens der Zinsbindungsfrist. Bei Darlehen, deren Zinsbindungsfrist 10,5 Jahre überschreitet, fällt allerdings der erste mögliche Kündigungstermin auf ein Datum 10,5 Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehenskapitals. Bei verlängerten Darlehen tritt der Zeitpunkt der Verlängerungsvereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des voll-ständigen Empfangs. In Darlehensverträgen können frühere Kündigungstermine vereinbart werden. Dann gelten diese.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bezieht sich immer auf den Zeitraum, für den die Darlehensgeberin auf eine rechtlich geschützte Zinserwartung verweisen kann. Dieser Zeitraum erstreckt sich stets vom Termin der vorzeitigen Rückzahlung bis zum ersten möglichen Kündigungstermin des Darlehensnehmers, beim Fünfzehnjahresdarlehen ist dieser erste Kündigungstermin spätestens 10,5 Jahre nach Darlehensauszahlung erreicht.

Die wissenschaftliche Auseinandersetzung knüpft an das BGH-Urteil zur Nichtabnahmeentschädigung aus dem Jahr 1991 an. Die Begriffe „Zinsverschlechterungsschaden“ und „Zinsmargenschaden“ wurden in diesem Urteil geprägt. Das Urteil sprach insoweit von einem Wahlrecht des Kreditinstituts, den Zinsmargen- oder den Zinsverschlechterungsschaden verlangen zu dürfen. Mit Urteil vom Juli 1997 beendete der BGH die Diskussion, indem er das Wahlrecht der Bank neu formulierte: Dieses sollte sich künftig darauf beziehen, entweder die Vorfälligkeitsentschädigung dadurch zu ermitteln, dass mit einer Wiederausleihemöglichkeit in Kredit verglichen werde oder mit einer Wiederanlagemöglichkeit in Öffentlichen Anleihen (später verlangte der BGH die Benutzung von Hypothekenpfandbriefrenditen, die Anleiherenditen durften nicht mehr benutzt werden). Soweit sich das Kreditinstitut für die erste Möglichkeit der Zinsschadensberechnung entscheide, sollte ihm über den reinen Zinsschaden, determiniert durch die gesunkenen Wiederausleihezinssätze, hinaus der Ersatz des entgangenen Gewinns aus dem Ursprungsgeschäft zustehen: Zinsverschlechterungs- plus Zinsmargenschaden. Unter der zweiten Berechnungsmöglichkeit würde dagegen die typische Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Darlehensverzinsung und einer Verzinsung in Öffentlichen Anleihen (heute: Hypothekenpfandbriefen) Zinsverschlechterungs- und Zinsmargenschaden gleichermaßen abdecken. Da in dieser Differenz überdies noch die Kosten der Darlehensverwaltung und des Rückzahlungsrisikos enthalten seien, habe die Bank die mit der Rückzahlung ersparten Kosten aus Darlehensverwaltung und Risiko an den Darlehensnehmer auszukehren.

Der große Streit um die Frage, ob Zinsverschlechterungsschaden und Zinsmargenschaden kumulativ oder alternativ geltend gemacht werden dürfen, fand damit ein Ende. Aber auch ein anderer, aus Sicht der Darlehensnehmer ebenso bedeutsamer Streit wurde beigelegt. Künftig durften sie davon ausgehen, dass sie im Falle der Verwertung Ihrer Immobilie oder dann, wenn sie einen umfangreicheren Kredit benötigen würden, als ihr jetziger Kreditgeber ihnen gewähren wollte, den Vertrag gegen Entschädigung würden so modifizieren können, dass sie sich von ihrer Darlehensschuld befreien. Sie waren somit nicht länger an die Erbringung der regelmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen gebunden. In der Vergangenheit fühlten sie sich gerade durch diese Pflicht zur Vertragseinhaltung in einer gegenüber ihren Kreditgebern besonders schwachen Position. Das OLG Naumburg sieht sogar ein Recht auf vorzeitige Ablösung, wenn nur durch eine Umfinanzierung ein derartig günstiges Zinsniveau erreicht werden kann, dass die Darlehensnehmer die monatlichen Raten künftig tragen können.

Die bankliche Praxis schöpfte das Wahlrecht bei der Entschädigungsberechnung, welches die beiden Grundsatzurteile vom Juli 1997 einräumten, dahingehend aus, dass fortan der Aktiv-Passiv-Vergleich – der Vergleich mit einer Wiederanlage in Öffentlichen Anleihen (heute: Hypothekenpfandbriefen) zum Maß der Dinge erhoben wurde. Allerdings bestanden über die Durchführung dieser Berechnungsweisen noch erhebliche Meinungsverschiedenheiten zwischen den Verbraucherschützern auf der einen Seite und den Kreditinstituten auf der anderen Seite. Diese Meinungsverschiedenheiten wurden mittlerweile wie folgt entschieden.

  1. Bei der Festlegung der Zinsdifferenz zwischen dem Vertrags- und dem Wiederanlagezinssatz ist auf einen Vergleich von Sollzinssatz und den entsprechenden Wiederanlagesätzen von Hypothekenpfandbriefen verschiedener Laufzeiten abzustellen. Insbesondere für die Berechnung der Zinsentschädigung bei Darlehen mit Disagio war die Antwort auf diese Frage von weitreichender Bedeutung.

    Weil der Kreditgeber den Tilgungsplan des abzulösenden Darlehens nach dem Sollzinssatz (früher: Nominalzinssatz) entwickelt, vermag auch nur dieser Zinssatz den ausfallenden Zahlungsstrom zu modellieren. Zwar verzinst sich das Darlehen entlang des Zahlungsstroms mit einem effektiven Satz, den Zahlungsstrom reproduziert dagegen nur der Sollzinssatz.

  2. Die Wiederanlage hat laufzeitkongruent zu erfolgen. Das bedeutet, dass nicht nur jener Hypothekenpfandbriefzinssatz zur Anwendung kommt, der für die verbleibende Zeit bis zum ersten Kündigungstermin gilt, sondern eine Serie von Wiederanlagesätzen (sog. Staffelzinssätze) jeweils entsprechend dem Abstand der einzelnen künftigen Raten vom Rückzahlungstermin des Darlehens.

  3. Die Sätze für eingesparte Verwaltungskosten bewegen sich im Bereich von 60-100 EUR jährlich. Anders als früher praktiziert, werden die ersparten Verwaltungskosten nicht länger durch einen prozentualen Abschlag von der Darlehenssumme erfasst, sondern als fester jährlicher Betrag unabhängig von der gewährten Darlehenssumme.

  4. Die ersparten Risikosätze sind jeweils in Abhängigkeit vom Rückzahlungsrisiko des einzelnen Darlehens zu kalkulieren. Dieses Rückzahlungsrisiko ist wesentlich geprägt durch den Grad, mit dem die Immobilie beliehen wurde, ferner durch die Person des Darlehensnehmers, seine Kapitaldienstfähigkeit (=Solvenz) wie auch seine sonstige Vertrauenswürdigkeit. Einen Hinweis auf das mit dem Darlehen verbundene Risiko liefert stets der Vergleich des eigenen Darlehenszinssatzes mit dem bei Abschluss üblichen Marktzinssatz für eine gleichlange Zinsbindungsfrist.

    Während von den Banken häufig nur 0,014(!)-0,15 Prozentpunkte als Zinsabschlag vom Darlehenszinssatz eingestellt werden, gehen Schätzungen von Sachverständigen eher von mindestens 0,15 bis 0,35 Prozentpunkten aus, im Einzelfall sogar höher.

  5. Der Bank steht für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen eine einmalige Bearbeitungsgebühr zu. Als angemessen werden Beträge von bis zu 100 EUR betrachtet.

Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.



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