Prof. Dr. rer. pol. habil.
Klaus Wehrt
Dipl.-Volkswirt
Wehrt UNABHÄNGIGE Beratungsdienstleistungen
in Finanzen und Kredit GmbH

Finanzwirtschaftliche Überprüfung von Kapitalanlagen und Finanzierungen, insbesondere Rückabwicklung, Vorfälligkeitsentschädigung und Forwarddarlehen.

Hohe Vorfälligkeitsentschädigungen schockieren Kunden

Von

1. Lage auf Finanzmärkten entfaltet erhebliche Auswirkungen auf Zinsentschädigung

Buxtehude, den 28.11.2011: Die aktuellen Staats- und Finanzkrisen erschüttern nicht nur die Anleihe- und Aktienmärkte, sie nehmen auch einen erheblichen Einfluss auf die Kosten einer vorzeitigen Darlehensablösung, die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine direkte Folge der Finanzierungskrisen in den Weichwährungsländern der EU stellt die Flucht der Anleger in die vermeintlich „noch“ sicheren Häfen der Geldanlage dar. So bewirkte die zunehmende Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen einen starken Kursanstieg und damit einen Renditeverfall. Zehnjährige Staatsanleihen liefern heute eine Rendite von gerade einmal knapp 3%, einjährige sogar nur etwas mehr als 1,5%. Die Inflationsrate beträgt dagegen aktuell 2,6%. Der Verzinsung langjähriger Anleihen erhält somit gerade die Kaufkraft, die Rendite kurzfristiger Anleihen geht mit einem echten Kaufkraftverlust einher. Dabei ist bei diesen Überlegungen die Besteuerung von Kapitalerträgen noch nicht einmal berücksichtigt.

Diese Zinssituation wirkt sich in mehrfacher Weise auf den Themenkreis rund um die Vorfälligkeits- und Nichtabnahmeentschädigung aus:

  1. Vorzeitige Darlehensablösungen sind zurzeit sehr teuer. Im Zuge des sog. Aktiv-Passiv-Vergleichs (vgl.BGH WM 2001, 20) ist es Banken gestattet, die Zinsschadensberechnung abstrakt so aufzumachen, als ob sie das vorzeitig zurückgeflossene Darlehenskapital in Hypothekenpfandbriefen anlegen würden. Weil deren Renditen jedoch eng zu den Renditen der nationalen Staatsanleihen korrespondieren, sind somit die Wiederanlagerenditen von Pfandbriefen ebenfalls sehr niedrig.

    Dazu ein Beispiel: Ein zehnjähriges Hypothekendarlehen kostete vor 4 Jahren ca. 5% jährlich. Die Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindungsfrist beträgt damit noch sechs Jahre. Die Rendite sechsjähriger Pfandbriefe beläuft sich aktuell auf 2,4%. Der jährliche Zinsschaden beträgt überschlägig kalkuliert: 2,6%, der sechsjährige Schaden damit 15,6% des Darlehenskapitals. Auf ein Kapital von 200.000 EUR resultiert damit eine Vorfälligkeitsentschädigung von mehr als 30.000 EUR.

    Diese Art der Berechnung enthält zugegebenermaßen viele Fehler und möglicherweise gelingt es einem Sachverständigen durch eine akribische Begutachtung des Darlehens und eine ebenso sorgfältige Schadensberechnung, die Zinsentschädigung auf 20.000 EUR abzusenken – dazu später –, gleichwohl bleibt der Schock einer unerwartet hohen Entschädigung.

  2. Bei einem Zinsniveau von knapp unterhalb von 4,5% fühlten sich Darlehensnehmer vor zwei Jahren veranlasst, sich das günstige Zinsniveau für weitere zehn Jahre zu sichern und vereinbarten sog. Forwarddarlehensverträge mit einer Vorlaufzeit von zwei Jahren. Das Forwarddarlehen garantiert das aktuell günstige Zinsniveau für die Zukunft gegen einen Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. Heute stellen diese Darlehensnehmer fest, dass sich die Marktzinsen weiter nach unten bewegt haben. Zehnjährige Darlehen kosten heute nur knapp mehr als 3%. Verweigern diese Darlehensnehmer die Inanspruchnahme des Forwarddarlehens, so haben sie eine Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen. Sie bemisst sich wiederum als jährliche Zinsdifferenz zur Rendite von Hypothekenpfandbriefen, in diesem Fall zehnjährige Papiere. Wurde das Forwarddarlehen vor zwei Jahren zusammen mit dem Forwardaufschlag zu einem Satz von 5% vereinbart, so droht eine jährliche Nichtabnahmeentschädigung von 2,1%, weil sich die zehnjährigen Pfandbriefrenditen mittlerweile auf 2,9% ermäßigt haben. Diesen wirtschaftlichen Nachteil kann die Bank für zehn Jahre geltend machen. Eine Fínanzierung von 200.000 EUR kann somit im Extremfall eine Nichtabnahmeentschädigung von mehr als 40.000 EUR nach sich ziehen.

    Allerdings existieren auch in diesem Fall vielfältige Möglichkeit, das Ergebnis der banklichen Schadensberechnung zu korrigieren.

2. Rechtliche Prämissen der Zinsentschädigungsberechnung

Die Vorschriften zur Berechnung von Zinsentschädigungen, seien es Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigungen hatte der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 07.11.2000 (veröffentlicht in: Wertpapier-Mitteilungen 2001, 20) abschließend geregelt. Danach dient die Zinsentschädigung dem Ausgleich der wirtschaftlichen Nachteile der Bank. Ein Institut darf diese Entschädigung entsprechend ihrer Wahl nach zwei abstrakten Methoden (BGH NJW 1997, 2875) pauschal berechnen: a) dem Aktiv-Passiv-Vergleich oder b) dem Aktiv-Aktiv-Vergleich. Unter dem Aktiv-Passiv-Vergleich versteht man die Berechnung des Schadens im Vergleich zu einer Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen, unter dem Aktiv-Aktiv-Vergleich dagegen die Kalkulation des Schadens im Vergleich zu einem Ersatzdarlehen.

2.1. Die Aktiv-Passiv-Berechnung

Die Aktiv-Passiv-Berechnung hat auf Basis des Darlehenssollzinssatzes (alte Bezeichnung: Nominalzinssatz) zu erfolgen. Heranzuziehen sind die aktuellen Renditen des Ablösestichtages von Geldmarkt- und Pfandbriefgeschäften, gestaffelt nach unterschiedlichen Laufzeiten. In einem ersten Schritt ist der sog. ausfallende Zahlungsstrom zu ermitteln. Dieser setzt sich zusammen aus den ausfallenden Monats- oder Vierteljahresraten sowie der ausfallenden Restkapitalüberweisung am Ende der Zinsbindungsfrist. Zusätzlich ist dieser noch zu bereinigen um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten. Ersparte Risikokosten ergeben sich aus dem Aspekt, dass die Darlehensgeberin eine unsichere Darlehensausleihe gegen eine sichere Pfandbriefanlage eintauscht, ersparte Verwaltungskosten dagegen aus dem Aspekt, dass eine Darlehensausleihe höhere Kosten verursacht als eine Pfandbriefausleihe. Jede einzelne Position des ausfallenden Zahlungsstromes ist mit einer solchen Geldmarkt- oder Hypothekenpfandbriefanlage auf den Ablösetermin abzuzinsen, deren Restlaufzeit genau dem Zeitraum zu entsprechen hat, der zwischen vom Ablösetermin und der Fälligkeit der betrachteten Zahlung liegt. Für ein Darlehen, das monatlich zu bedienen ist und sechs Jahre vor dem ersten möglichen Kündigungstermin abgelöst wird, ergeben sich somit 72 (= 6 * 12) unterschiedliche Wiederanlagegeschäfte, die durchzuführen sind. Schließlich werden all die Gelder, die für die verschiedenen Anlageformen aufzuwenden sind, aufsummiert und ergeben das notwendige Anlagekapital für die Ersatzanlage. Zieht man von diesem erforderlichen Kapital sodann das Darlehensrestkapital ab, so verbleibt die Vorfälligkeitsentschädigung vor Bearbeitungskosten, mit denen der einmalige Aufwand zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vergüten ist.

2.2. Die Aktiv-Aktiv-Berechnung

Die Aktiv-Aktiv-Berechnung dagegen unterstellt, dass die Darlehensvaluta einer anderen Darlehensausleihe zugeführt wurde. Da die Bank sich den Gewinn, den sie aus dem Vertrag über das Ersatzgeschäft erzielt, grundsätzlich nicht anrechnen lassen muss, darf sie zusätzlich zum Schaden aus der Zinsverschlechterung zwischen abgelöstem Darlehen und Ersatzdarlehen auch noch den sog. Zinsmargenschaden – jährlich 0,5 % des jeweils valutierenden Darlehenskapitals, abgezinst auf die Gegenwart – geltend machen. Der Zinsverschlechterungsschaden lässt sich aus dem Vergleich des abzulösenden Darlehens mit einem Darlehen ermitteln, dessen Laufzeit bis zum ersten möglichen Kündigungstermin genau diesem Zeitraum beim abzulösenden Darlehen entspricht. Dabei wird das Ersatzdarlehen zweckmäßigerweise so konfiguriert, dass dessen monatliche Leistungsrate und dessen Restkapital zum erstmöglichen Kündigungstermin genau mit dem Restkapital des Ablösedarlehens übereinstimmen. Der Unterschied zwischen dem sodann in der Gegenwart aufzuwendenden Ausleihekapital für das Ersatzdarlehen und dem Ablösekapital führt sodann auf den Zinsverschlechterungsschaden, der noch um den Zinsmargenschaden und die Bearbeitungskosten zu erhöhen ist.

3. Rechtmäßige und unrechtmäßige Spielräume bei der Schadensberechnung

Die Bankwelt hat sich fast ausnahmslos dafür entschieden, Zinsschadensberechnungen nach dem Aktiv-Passiv-Vergleich durchzuführen. Gleichwohl weichen die Ergebnisse solcher banklichen Schadensberechnungen mitunter erheblich voneinander ab. Was sind die Gründe?

  1. Schon die von der Bank angesetzten Bearbeitungskosten für die Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung reichen von 100,00 EUR bis zu 300,00 EUR, womit bereits erhebliche Differenzen erklärt werden können.
  2. Es weichen ferner die Ansätze für ersparte Verwaltungskosten häufig voneinander ab. Für diese Kostenersparnisse entfaltet sich ein Intervall von 25,00 EUR bis 100,00 EUR jährlich. Besonders Erstaunen rufen solche banklichen Schadensberechnungen hervor, unter denen eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 200 oder 300 Euro geltend gemacht wird, die jährlich ersparten Verwaltungskosten dagegen nur mit 25,00 EUR angesetzt werden. In solchen Fällen wäre demnach eine achtjährige Darlehensverwaltung, unter der Darlehensabrechnungen zu erstellen, Zahlungseingänge zu überprüfen, mögliche Nachfragen zu beantworten sind, günstiger als eine einmalige standardmäßig durchzuführende Zinsschadensberechnung.
  3. Sehr in der Diskussion befinden sich auch die jährlich eingesparten Risikokosten. Unter einer transparenten banklichen Darlehenskalkulation entsprächen diese Kosten dem typischen Risikoaufschlag, den das Geldhaus auf den Refinanzierungszinssatz aufschlägt, zzgl. dem spezifischen Aufschlag für den individuellen Darlehensnehmer; beides sodann multipliziert mit dem Darlehenskapital. Als typischer Aufschlag lässt sich gutachterlich ein Satz von 0,15 Prozentpunkten jährlich schätzen. Für nachrangige Darlehensmittel, welche die 60%-ige Beleihungsgrenze überschreiten, wird von Instituten, die dafür gegenüber anderen Darlehensgebern eine Bürgschaft leisten, im Allgemeinen eine Bürgschaftsgebühr von 0,5 Prozentpunkten verlangt. Eine 80%-ige Ausleihung verteuert sich damit über das gesamte Darlehensvolumen gerechnet um 0,125 Prozentpunkte (nur für ein Viertel des Gesamtkapitals wäre die Bürgschaftsgebühr zu zahlen). Eine 100%-Finanzierung führt dagegen auf eine Verteuerung um 0,2 Prozentpunkte, weil für 40% des Kapitals die Bürgschaftsgebühr zu zahlen wäre (= 0,5 * 40/100). Angemessene Risikoaufschläge liegen danach bei 0,15 (60%-Beleihung), 0,275 (80%) bzw. 0,35 (100%) Prozentpunkte.

    Dagegen werden von den Instituten im Allgemeinen – unabhängig vom Ausleihevolumen – nur Pauschalen zwischen 0,014 und 0,15 Prozentpunkten vergütet. Bezogen auf ein Darlehen über 200.000 EUR mit einer Restlaufzeit bis zum ersten Kündigungstermin von sechs Jahren, bedeutet ein Fehler in der Bemessung der Risikokostenersparnis von nur 0,1 Prozentpunkten bereits einen Unterschied bei der Vorfälligkeitsentschädigungsermittlung in Höhe von ca. 1.000 Euro.

  4. Die Zinsentschädigung darf seitens der Bank nur für solche Zeiträume berechnet werden, über die sie eine geschützte Zinserwartung hat. Dieser Zeitraum endet im Allgemeinen mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist, bei langlaufenden Darlehen aber aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften bisweilen früher. Der Finanzierungskunde darf sein Darlehen auf jeden Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Kapitals unter Einhaltung einer zusätzlichen Sechsmonatsfrist entschädigungsfrei zur Rückzahlung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Damit endet die geschützte Zinserwartung auf jeden Fall 10,5 Jahre nach der Darlehensauszahlung. Bei verlängerten Darlehen tritt der Zeitpunkt der Prolongationsvereinbarung an die Stelle des Auszahlungszeitpunktes (ebenda). Mit jeder neuen Vereinbarung beginnt die 10,5 Jahresfrist aufs Neue.
  5. Von Bedeutung für den Umfang der geschützten Zinserwartung sind ebenso sog. Sondertilgungsrechte. Dabei bedeuten diese besonderen Tilgungsrechte, dass der Darlehensnehmer nach seiner Wahl jedes Jahr einen bestimmten Betrag seines Darlehens entschädigungsfrei zurückzahlen kann. Diese entschädigungsfreien Rechte sind auch bei einer vorzeitigen Darlehensablösung zu beachten, anderenfalls würde der Kunde seiner Bank mehr auszugleichen haben als ihre wirtschaftlichen Nachteile, denn unter einer ungestörten Vertragsbeziehung hätte er diese Optionsrechte auf entschädigungsfreie vorzeitige Rückzahlung auch allesamt geltend machen können. Die entschädigungsfrei rückzahlbaren Teile des Finanzierungskapitals gehören nicht zur geschützten Zinserwartung der Bank. Sondertilgungsrechte sind Optionsrechte des Kunden, für deren Einräumung er bei Vertragsschluss mit der Zustimmung zu einem höheren Darlehenszinssatz bezahlte.
  6. Die gleichen Überlegungen wie für die Sondertilgungen gelten selbstverständlich auch für sog. Tilgungssatzanpassungsrechte. Viele Darlehensgeber gestatten ihren Kunden ebenso, den Tilgungssatz des Darlehens während der Zinsbindungsfrist zu verändern. Eine Erhöhung dieses Tilgungssatzes von bspw. ursprünglichen 2% auf maximale 10% (nach dem Vertrag), beschleunigt die Darlehenstilgung erheblich und senkt ebenso kräftig eine anstehende Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigung. Auch für dieses Recht zahlte der Darlehensnehmer bei Vertragsschluss über einen Aufschlag auf seinen Darlehenszinssatz.
  7. Einen gewichtiger Faktor in der Schadenskalkulation stellt auch der sog. Ablösetermin dar. Nicht nur, dass sich das Zinsniveau, je nachdem welcher Ablösestichtag zugrundegelegt wird, stark verändern kann, überdies kann sich das Problem der Zinsentschädigung im Falle einer gekündigten Immobilienfinanzierung von selbst erledigen, sehr zum Leidwesen der Kreditwirtschaft.

    Kündigt eine Bank ein notleidendes Darlehen zur sofortigen Rückzahlung, so fordert sie in ihrer Rückzahlungsaufstellung neben dem Darlehensrestkapital auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Häufig kann der Schuldner seine Kapitalschulden jedoch über Jahre hinweg nicht begleichen. In dieser Zeit ist das Geldhaus berechtigt, als Verzugsverzinsung gegenüber einem Verbraucher 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz einzufordern (§ 503 Abs. 2 BGB), gegenüber Nichtverbrauchern 5% (§ 288 Abs. 1 BGB) über dem Basiszinssatz, es darf aber –solange die Zinsbindungsfrist des Darlehens noch nicht abgelaufen ist, auch den höheren Darlehensvertragszinssatz fordern (§ 497 Abs. 1 S. 2 BGB, § 288 Abs. 4 BGB). Damit aber ist die Bank in dieser Zeit so gestellt, als ob das gekündigte Darlehen fortbestünde. Die schon zum Kündigungszeitpunkt errechnete Vorfälligkeitsentschädigung hat ihren eigentlichen Zweck darin, die Darlehensgeberin dafür zu entschädigen, dass ihr der Vertragszinssatz entgeht. Das ist aber vor dem Zeitpunkt, zu dem der Kunde die gekündigten Darlehensmittel zurückzahlt, nicht der Fall, daher darf eine Vorfälligkeitsentschädigung erst zum Rückzahlungszeitpunkt in die bankliche Forderungsrechnung aufgenommen werden.

    In so manchem Fall wird deshalb überhaupt keine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet, weil der Schuldner erst nach dem Zinsbindungsende seines Darlehens die bankliche Forderung begleicht.

  8. Im Zuge eines Immobilienverkaufs kann der Verkäufer bisweilen den Käufer als Ersatzdarlehensnehmer gewinnen. Übernimmt der solvente Käufer das bestehende Darlehen 1:1, so darf keine Zinsentschädigung seitens des Finanzinstitutes verlangt werden, denn ihm entsteht kein Schaden. Die gleiche Immobilie bietet auch künftig die Sicherheit für die Darlehensrückzahlung (BGH NJW-RR 1990, 432). Manchmal ist es allerdings wichtig, dem Käufer den Eintritt in das möglicherweise teurere Darlehen schmackhaft zu machen, indem man ihm einen Preisnachlass gewährt. Andererseits kann der Verkäufer aber ebenso versuchen, sein laufendes Darlehen auf ein neues Objekt zu übertragen, das er im Anschluss an den Verkauf erwerben möchte. Auch diesen sog. Pfandtausch darf eine Bank im Regelfall nur dann ablehnen, wenn ihr Sicherungsinteresse Schaden zu nehmen droht (BGH-Urteil vom 3.2.2004, Az.: XI ZR 398/02).

    Scheitern alle die angegebenen Bemühungen, so gelingt es vielleicht, den Käufer als neuen Finanzierungskunden an das Institut zu lotsen. Dann ist das Ersatzgeschäft, das die Bank herzunehmen hat, nicht die Anlage in Hypothekenpfandbriefen (Aktiv-Passiv-Vergleich), sondern ein Darlehensgeschäft, das höhere Zinseinnahmen erbringt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist also nach dem Aktiv-Aktiv-Vergleich zu kalkulieren, zudem darf ein Zinsmargenschaden nicht geltend gemacht werden, denn die Gewinnmarge aus dem neuen Darlehen des Käufers ersetzt die Gewinnmarge aus dem abgelösten Darlehen (OLG Celle vom 22.12.1999, Az.: 3 U 101/99). Auf diese Weise sinkt die Vorfälligkeitsentschädigung erheblich.

Die oben dargestellten acht Punkte stellen die maßgeblichen Ansatzpunkte dafür dar, eine bankliche Schadensberechnung zu hinterfragen und sie möglicherweise auf ein niedrigeres Niveau der Vorfälligkeitsentschädigung zu korrigieren.

4. Frappierende Unterschiede bei geringer Variation der Berechnungsprämissen

Die kräftigen Unterschiede in den kalkulierten Höhen von Vorfälligkeitsentschädigungen dokumentiert schon ein kleines Zahlenbeispiel:

Am 31.12.2005 wurde dem Darlehensnehmer das mit der Bank vereinbarte Darlehen über 200.000 EUR, festgeschrieben mit einem Zinssatz von 5% bis zum 31.12.2020 (15 Jahre), ausgezahlt. Die Tilgung wurde mit 1% festgelegt. Die monatliche Rate betrug somit 1.000 EUR.
Des Weiteren enthielt das Darlehen ein Sondertilgungsrecht von jährlich 10% sowie ein Tilgungssatzanpassungsrecht auf einen Tilgungssatz von bis zu 10%.
Das Darlehen wird von der Bank zum 31.12.2007 wegen Zahlungsverzug des Kunden gekündigt. Vereinfachend wird davon ausgegangen, dass der Wiederanlagezinssatz zum Kündigungszeitpunkt und zum Rückzahlungszeitpunkt über alle Laufzeiten hinweg 3% beträgt.

Die nachfolgenden von der Bankenwelt aufgestellten Berechnungen sind möglich.

Berechnungs-einstellungen

Szenario

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Bearbeitungskosten

300

100

100

100

100

100

100

100

100

ersparte Verwaltungskosten

50

50

100

100

100

100

100

100

100

ersparte Risikokosten

0,014

0,014

0,014

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

Berechnungsende

31.12.
2020

31.12.
2020

31.12.
2020

31.12.
2020

30.06.
2016

30.06.
2016

30.06.
2016

30.06.
2016

30.06.
2016

Sondertilgungen

nein

nein

nein

nein

Nein

ab 08: 10%

ab 08: 10%

ab 11: 10%

ab 08: 10%

Tilgungssatz-anpassung

nein

nein

nein

nein

Nein

nein

ab 08: 10%

ab 11: 10%

ab 08: 10%

Berechnung zum ….

31.12.
2007

31.12.
2007

31.12.
2007

31.12.
2007

31.12.
2007

31.12.
2007

31.12.
2007

31.12.
2010

31.12.
2010

Vorfälligkeits-entschädigung

38.928,44

38.728,44

38.122,66

35.204,01

25.006,23

11.053,41

6.765,81

6.105,60

538,92

Die Vorfälligkeitsentschädigungen verringern sich in der Tabelle von links nach rechts. Sie reichen über ein Intervall von knapp 39.000 EUR bis unter 1.000 EUR. Alle diese Berechnungen berufen sich auf die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze gemäß dem Urteil vom 07.11.2000 (BGH WM 2001, 20), allerdings in jeweils subjektiver Auslegung.

Daneben werden teilweise – das übrigens auch in der Realität! – rechtlich zwingende Kündigungsrechte ignoriert, die Rechtsprechung zu den Sondertilgungsmöglichkeiten bisweilen nach einer Minderheitsmeinung ausgelegt sowie Tilgungssatzanpassungsrechte missachtet. Ebenso wird beim Berechnungstermin geschummelt.

In allen rot unterlegten Feldern wurden entweder bestehende rechtliche Vorgaben missachtet oder subjektiv bewusst so ausgelegt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung möglichst hoch ausfällt. In den schwarz unterlegten Feldern wurde dagegen nach Möglichkeiten gesucht, die Vorfälligkeitsentschädigung niedrig zu halten.

Die Vorfälligkeitsentschädigungen bewegen sich in einem Bereich zwischen 35.000 und 40.000 EUR, solange das gesetzlich zwingende Kündigungsrecht 10,5 Jahre nach Auszahlung nicht beachtet wird. Wird es beachtet, so sinkt die Zinsentschädigung schlagartig um 10.000 EUR. Ein abermals rasanter Abstieg auf nur noch ca. 11.000 EUR wird durch die Berücksichtigung der bestehenden Sondertilgungsrechte von 10% ab dem Zeitpunkt Kündigung erzielt. Und auch diese Entschädigung sinkt nochmals um gut 4.000 EUR, sobald das Tilgungssatzanpassungsrecht berücksichtigt wird. Das weitere Absinken auf gar nur 540 EUR setzt voraus, dass die Bank mit der Kündigung verpflichtet ist, auch alle etwaigen Sondertilgungs- und Tilgungssatzanpassungsrechte des Kunden in seinem Sinne bei der Forderungsaufstellung zu beachten. Dann nämlich verbleibt zum eigentlichen Rückzahlungstermin nur noch ein kleines Kapital auf das über einen nur kurzen Zeitraum eine Zinsentschädigung zu leisten ist.

Die recht unterschiedlichen Beträge des Beispiels lehren, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung trotz doch recht enger rechtlicher Vorgaben immer noch großen Schwankungen je nach Wahl der Berechnungsprämissen ausgesetzt, daher empfiehlt es sich, für die Kontrolle banklicher Berechnungen stets sachverständigen Rat einzuholen.

5. Forwarddarlehensentschädigungen mit zusätzlichen Fehlerquellen

Entscheidet sich ein Darlehensnehmer gegen die Abnahme seines Forwarddarlehens, so ist er verpflichtet, eine Nichtabnahmeentschädigung zu bezahlen. Diese Nichtabnahmeentschädigung ist, sofern der Auszahlungszeitpunkt des Forwarddarlehens bereits erreicht wurde, nach den gleichen Grundsätzen zu kalkulieren wie die Nichtabnahmeentschädigung für ein anderes Immobiliendarlehen mit festgeschriebenem Zinssatz. Ein einziger Unterschied könnte darin bestehen, dass anstelle des Auszahlungstermins für die Berechnung der maximal 10,5jährigen Bindungsfrist des Kunden derjenige Termin heranzuziehen wäre, zu dem Bank und Darlehensnehmer das Forwarddarlehen vereinbarten. Bedeutsam ist dieser Aspekt bspw. für Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren. Werden die Darlehenskonditionen bereits zwei Jahre im Voraus vereinbart, so endet der zehneinhalbjährige Zeitraum zur Hälfte des neunten Zinsbindungsjahres. Nur bis zu diesem Zeitpunkt würde dann die Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet.

Das gilt insbesondere für solche Forwarddarlehen, die von den Hausbanken gewährt werden, bei denen die Kunden also schon auf das Vorgängerdarlehen Zinsen bezahlten. Ansonsten hätte diese Bank nämlich eine über 12 Jahre hinwegreichende Zinssicherheit – zwei Jahre aus dem Altdarlehen und zehn Jahre aus dem Forwarddarlehen. Das aber steht im Widerspruch zur Gesetzeslage. Der Gesetzgeber wollte mit seiner Regelung in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit der Darlehensnehmer schützen und räumte ihnen deshalb für den Ablauf einer Zehnjahresfrist ein sechsmonatiges Kündigungsrecht ein.

Rechtlich noch weitgehend ungelöst ist die Behandlung der Fälle, unter denen der Darlehensnehmer die Nichtabnahme des Forwarddarlehens bereits lange vor dessen Auszahlungstermin ankündigt. Die Zinsentschädigungen für diese Fälle werden von fast allen Banken als Nichtabnahmeentschädigung wie bei einem normalen Darlehen gerechnet. Daran fehlerhaft ist zumindest die Berechnung eines wirtschaftlichen Schadens auch für den häufig noch mehr als ein Jahr währenden Vorlaufzeitraum. Während dieser Zeit hätte der Darlehensnehmer noch gar keine Zinsen geschuldet, insofern fehlt es für diesen Zeitraum auch an einem Zinsschaden der Bank.

Rechnerisch korrekt wäre dagegen wiederum die Aufstellung des ausfallenden Zahlungsstroms. Der enthält während der Vorlaufzeit nur Nullen und beginnt erst mit der nicht mehr erfolgenden Auszahlung des Darlehens, eine Zahlungskomponente zugunsten der Bank. Erst daran schließen sich sodann die ausfallenden Raten und die ausfallende Restkapitalüberweisung am Ende der Zinsbindungsfrist an, die Schadenskomponenten zulasten der Bank.

Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.



Prof. Dr. Klaus WehrtWehrt Unabhängige Beratungsdienstleistungen in Finanzen und Kredit GmbH
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