Prof. Dr. rer. pol. habil.
Klaus Wehrt
Dipl.-Volkswirt
Wehrt UNABHÄNGIGE Beratungsdienstleistungen
in Finanzen und Kredit GmbH

Finanzwirtschaftliche Überprüfung von Kapitalanlagen und Finanzierungen, insbesondere Rückabwicklung, Vorfälligkeitsentschädigung und Forwarddarlehen.

Zweifelsfragen der Entschädigungsberechnung

3. Der Umfang ersparter Risikoaufwendungen

Von

Auffallend ist, dass der BGH in seinem sog. Nichtabnahmeentschädigungsurteil aus dem Jahr 2000 erstmalig den Begriff der „entfallenden Risikovorsorge“ benutzt. In einem der Urteile aus dem Jahr 1997 noch sprach er vom „entfallenden Risiko“, im Nichtabnahmeurteil aus dem Jahr 1991 von der „Risikoprämie“.

Als Risikoprämie ist jene Erhöhung des Darlehenszinssatzes zu verstehen, welche der Kreditgeber vornimmt, um sich gegen die Rückzahlungsrisiken eines Darlehens abzusichern. Der Absicherung gegenüber den Rückzahlungsrisiken dienen zwei Instrumente. Zum einen kann der Kreditgeber Aufwendungen tätigen, den Eintritt des Rückzahlungsrisikos zu vermeiden, zum anderen kann er Rücklagen bilden, die einen etwaigen Darlehensausfall auffangen. Mit der Risikoprämie werden somit die Kosten beider Maßnahmen finanziert.

Der Begriff des „entfallenden Risikos“ bleibt dagegen nebulös. Möglicherweise suggeriert er, dass mit ihm nur die Kosten einer ersparten Rücklagenbildung gemeint sind. Jedenfalls wurde der Begriff von der Kreditwirtschaft in diesem Sinne weitestgehend verstanden, und so nimmt es nicht wunder, dass lediglich die Ausfallstatistiken für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen bei der Kalkulation des Risikoabschlags berücksichtigt wurden. Deren Auswertung führte dann zu den erstaunlich niedrigen Sätzen von 0,014 bis 0,06 % jährlich.

Insoweit schafft der Begriff der „entfallenden Risikovorsorge“ Klarheit, den der BGH im Nichtabnahmeentschädigungsurteil aus dem Jahr 2001 benutzt. Die entfallende Risikovorsorge deutet nämlich nicht nur auf die Rücklagenbildung gegenüber letztlich unvermeidbaren Rückzahlungsausfällen hin, sondern ebenso auf die Ersparnis bei Aufwendungen, mit denen üblicherweise vermieden werden soll, dass das Rückzahlungsrisiko überhaupt eintritt. Häufig macht sich eine Bank bereits dann, wenn Gefahr im Verzuge ist, daran, ein problematisches Engagement umzustellen oder zu beenden. Dafür ist es erforderlich, die gewährten Kredite laufend im Hinblick auf die Kapitaldienstfähigkeit des Schuldners, die Werthaltigkeit der Sicherheiten und andere möglicherweise Problem bildenden Faktoren zu beobachten.

Der vorzunehmende Risikoabschlag ist für den Einzelfall nach § 287 ZPO zu schätzen. Diese Vorgabe des BGH wird in der Praxis der Erstellung von Vorfälligkeitsberechnungen kaum berücksichtigt. Die Kreditwirtschaft arbeitet weitgehend mit institutseinheitlichen Risikovorsorgeabzügen, die eine Beziehung zur konkreten Einzelfallsituation vermissen lassen. Dabei dürfte die dem einzelnen Vertrag zuzuordnende Risikoprämie durchaus bekannt sein, denn das vertragsimmanente Risiko wird im Allgemeinen vor Vertragsschluss ermittelt und dem Vertragszinssatz in Form der Risikoprämie zugeschlagen.

Als maßgebliche Faktoren für die Festlegung der Risikoprämie kommen in Betracht:

  1. Der Beleihungsgrad: Erstrangige Finanzierungen tragen einen ungefähren Risikoprämienaufschlag von mindestens 0,1 Prozentpunkten jährlich im Sollzinssatz. Nachrangfinanzierungen, die an Stelle einer 60 %-igen Beleihung eine 80 %-ige vorsehen, verteuern die Finanzierung im Allgemeinen um weitere 0,15 Prozentpunkte jährlich.

  2. Die Art des finanzierten Objekts: Wohnimmobilien sind weitaus marktgängiger als Gewerbeimmobilien. Deshalb ist das Risiko aus dem Verwertungserlös für die beliehene Immobilie den Kredit nicht zurückführen zu können bei Gewerbeimmobilien größer.

  3. Das Währungsrisiko: Bei Darlehen in Fremdwährung tritt ein zusätzliches Währungsrisiko hinzu.

  4. Die Bonität des Schuldners: Übersteigt der Umfang der nachhaltig sicheren Vermögenswerte des Schuldners das Kreditvolumen bei weitem, so dürfte die Finanzierung praktisch risikolos sein.

Insbesondere die im Zuge der sog. Finanzkrise im Jahr 2008 entstandene Insolvenzgefährdung mehrerer deutscher wie auch amerikanischer Institute aufgrund von Milliardenschieflagen beim Aufkauf sog. „subprimes“ macht deutlich, dass die gegenwärtig vorgenommenen Risikoabschläge bei Vorfälligkeits- und Nichtabnahmeentschädigungen viel zu gering sind. Immobiliendarlehen sind mit einem weitaus höheren Risiko belastet als sichere Hypothekenpfandbriefe, die als Wiederanlagegeschäfte bei der Zinsentschädigungskalkulation herhalten müssen. Die nachfolgenden pauschalen Sätze entsprechen eher meiner gutachterlichen Einschätzung als die von der Rechtsprechung gemutmaßten Sätze:

  1. erstrangig besicherte Wohnungsbau-Darlehen in Inlandswährung: mind. 0,1 Pp. p.a.

  2. andere erstrangig besicherte Darlehen in Inlandswährung: 0,1 – 0,15 Pp. p.a.

  3. erstrangig besicherte Darlehen in Fremdwährung: 0,15 – 0,25 Pp. p.a.

  4. nachrangig besicherte Darlehen in Inlandswährung: 0,20 – 0,3 Pp. p.a.

  5. nachrangig besicherte Darlehen in Fremdwährung: 0,20 – 0,35 Pp. p.a.

Gleichwohl ist zu betonen: Jeder Einzelfall erfordert eine genaue Einschätzung, wobei die genannten Bandbreiten in besonders gelagerten Fällen durchaus über- und unterschritten werden können.

Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.



Prof. Dr. Klaus WehrtWehrt Unabhängige Beratungsdienstleistungen in Finanzen und Kredit GmbH
Inh. Prof. Dr. Klaus Wehrt
  • Birkenhain 1a
    21614 Buxtehude
  • Tel: 04161 - 996816
    Fax: 04161 - 996817
  • www.wehrt.de
    mail@wehrt.de