Prof. Dr. rer. pol. habil.
Klaus Wehrt
Dipl.-Volkswirt
Wehrt UNABHÄNGIGE Beratungsdienstleistungen
in Finanzen und Kredit GmbH

Finanzwirtschaftliche Überprüfung von Kapitalanlagen und Finanzierungen, insbesondere Rückabwicklung, Vorfälligkeitsentschädigung und Forwarddarlehen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehen

Ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Immobiliardarlehensvertrag?

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Buxtehude, 10.09.2013: Mit dem Einbau des § 502 in das Bürgerliche Gesetzbuch gab es eine gewisse Verwirrung unter den Baudarlehenskunden, ob man jetzt endlich gegen eine nur geringe Vorfälligkeitsentschädigung aus dem laufenden Vertrag herauskäme. § 502 BGB beschränkt die Zinsentschädigung auf 1% des Darlehenskapitals insgesamt, maximal 0,5%, sofern der Zeitraum bis zur ersten entschädigungsfreien Kündigungsmöglichkeit ein Jahr nicht übersteigt. Doch, wer diese Freude empfand, hatte nicht weiter gelesen.

§ 503 BGB statuiert die Ausnahme für Immobiliardarlehen. Immobiliardarlehen sind solche Darlehen, die grundpfandrechtlich besichert sind und zu für grundpfandrechtliche Darlehen üblichen Bedingungen ausgeliehen werden. Die grundpfandrechtliche Besicherung lässt sich leicht überprüfen. Schwieriger wird es bei der Frage nach den für grundpfandrechtliche Darlehen üblichen Bedingungen. Bis ins Jahr 2003 führte die Deutsche Bundesbank eine Statistik für „Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke“ und wies neben dem Mittelwert eine obere und untere Streubreite bei den Hypothekenzinsen aus. Die Verzinsungen innerhalb der Streubreite galten als übliche Verzinsungen. Was außerhalb der Streubreite lag, war dagegen grundsätzlich für grundpfandrechtliche Darlehen unüblich.

Heute ist es dagegen nicht mehr so einfach. Es kommt stärker auf die Individualität der Beleihung wie auch auf die persönliche Kapitaldienstfähigkeit des Darlehensnehmers an. Wenn die spezifische Kondition eines Darlehens sich zu sehr vom Mittelwert der für diese Gruppe von Darlehensnehmern typischen Konditionen unter einem gegebenen Beleihungsgrad entfernt, könnte ein Darlehen mit für grundpfandrechtliche Darlehen unüblichen Konditionen vorliegen. Dabei geht es aber stets um Abweichungen, welche das Darlehen stärker in Richtung auf einen ungesicherten Konsumentenkredit rücken, also eine Abweichung nach oben. Gerichte tendieren dazu, derartige Fragen durch Sachverständige klären zu lassen. Eine Abweichung von mehr als 2 Prozentpunkten vom oben dargelegten Mittelwert legt in der heutigen Zinssituation den Verdacht nahe, dass der Tatbestand unüblicher Bedingungen erfüllt sein könnte.

Doch nicht nur der Zinssatz muss marktüblich sein, auch für die üblichen Bedingungen des Darlehens muss eine solche Marktüblichkeit bestehen. Unüblich wäre es bspw. ein Millionendarlehen mit einer kleinen Immobilie zu besichern, deren Beleihungswert nur wenige hunderttausend Euro beträgt. Unüblich könnte es aber ebenso sein, dass ein Darlehen schon im Voraus festgelegte Festzinsabschnitte mit jeweils unterschiedlichen Zinssätzen bereithält.

Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Buxtehude-Immenbeck.



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