Gewerbefinanzierung - unabhängige Beratung bewahrt Kreditnehmer vor Fallstricken

Von Prof. Dr. Klaus Wehrt

Letzter Bearbeitungsstand: 01.07.2018

"Alles passt! Alle Rädchen greifen ineinander. Der betriebliche Ablauf ist optimiert," freuen sich viele Unternehmer, wenn sie die Pläne für die neue Produktionsanlage, das Logistikzentrum, eine Klinik oder das Pflegeheim checken. Doch die realwirtschaftlichen Vorgänge bilden nur eine Seite der Medaille ab, auf der anderen Seite stehen die finanzwirtschaftlichen Vorgänge und dort hapert es regelmäßig. Woran liegt es?

Vergütung von Kreditinstituten orientiert sich am Volumen

Für die Projektierung von gewerblichen Investitionen werden Architekten, Ingenieure und Handwerker herangezogen, die ihren Aufwand berechnen und danach bezahlt werden. Für die Finanzierungsseite vertrauen die Investoren dagegen auf das Geldinstitut oder den Finanzierungsvermittler, der Begriff Finanzierungsberater ist ein Euphemismus. Finanzvermittler und Kreditinstitute lassen sich nicht entsprechend ihrem Aufwand bezahlen, sondern kassieren entweder Provisionen oder verdienen am Zins, praktizieren somit ein völlig anderes Vergütungsmodell als die übrigen am Projekt beteiligten Personenkreise. Zinsaufschläge und Provisionen berechnen sich als prozentualer Anteil an der Finanzierungssumme. Im Vordergrund steht damit nicht die Vergütung orientiert am Aufwand, sondern orientiert am Volumen. Das wäre unproblematisch, wenn es sich um echte Erfolgsvergütungen handelte. Tatsächlich bemessen Vermittler und Kreditinstitute ihre Leistungen aber nicht am Erfolg der gelungenen Finanzierungskostenersparnis, sondern am eigenen Erfolg eines gelungenen Verkaufs von Finanzmitteln.

Vor dem Abschluss einer Gewerbefinanzierung unabhängig beraten lassen

Banken stricken die Finanzierung in ihrer Zusammensetzung und ihrem zeitlichen Verlauf häufig so, dass am Ende ein maximaler Ertrag resultiert, nicht für den Kunden, sondern für das Institut.

"Vertrauen ist das Ende von allem," weiß Prof. Dr. Klaus Wehrt, Sachverständiger und Finanzierungsexperte aus Buxtehude. Er rät, gut präpariert, beraten von Dritten, die nicht auf der Basis eines zweifelhaften Erfolgsmodells honoriert werden, in die Verhandlungen mit den Banken zu gehen. Anderenfalls unterschreibt man möglicherweise eine Finanzierungskonzeption, die den Kunden am Ende teuer zu stehen kommt.

Die nachfolgenden Grundregeln sind auf jeden Fall zu beachten:

  1. Lange Kreditlaufzeiten mit fest vereinbarten Zinsen schützen nicht vor vorzeitiger Kündigung. Beim Eintritt wirtschaftlicher Notlagen und nicht mehr ausreichender Besicherung darf die Bank kündigen und kann für den Festzinszeitraum eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung beanspruchen. Nicht selten erreicht diese 15 bis 25 Prozent des insgesamt ausgereichten Kapitals.
  2. Versierte Kunden vereinbaren Finanzrahmenverträge. In diesen Verträgen verspricht die Darlehensgeberin dem Kunden Kreditmittel bis zu einer maximalen Höhe und sichert zu, diese über den dort ausgewiesenen Zeitraum auch zu gewähren. Es bleibt allerdings dem Kunden überlassen, diese Mittel in Tranchen auch für kürzere Zinsbindungszeiträume abzurufen. Auf jeden Fall sollte schon im Rahmenvertrag ein fester Zinsaufschlag auf einen Referenzzinssatz (z.B. Pfandbriefsatz für Kapitalanlage mit gleicher Zinsbindung) vereinbart werden, damit die Darlehensgeberin keine Möglichkeit hat, bei auftretenden Liquiditätsengpässen und erforderlichen weiteren Tranchen exorbitante Zinsaufschläge einzupreisen.
  3. Synthetische Finanzprodukte, häufig die Kombination aus Swapverträgen und variabel verzinslichen Darlehen, sind zu meiden. Mit diesen Produkten umgehen die Institute bei vorzeitiger Rückzahlung das gesetzlich verankerte Recht, eine Zinsentschädigung nur für maximal einen Zeitraum von zehneinhalb Jahren beanspruchen zu dürfen.
  4. Zinsrisiken sind zu streuen. Wer einen Mix aus kurzen und langen Zinsbindungsfristen bei seiner Finanzierung wählt, wird nie ein Glückspilz und auch nie ein Pechvogel sein, wenn er nach dem Auslaufen einer Darlehenstranche auf ungewöhnlich hohe oder niedrige Zinssätze für den Anschlussvertrag trifft, denn das Zinsrisiko trifft ihn nur in Bezug auf einen Teil seiner Finanzierung.
  5. Die Amortisation der Finanzierung ist mit der Amortisation der Investition abzugleichen. Vierteljährliche Darlehensraten passen nicht zu monatlichen Einnahmen. Ein früher Tilgungsbeginn passt nicht zu Einnahmen, die sich erst einmal entwickeln müssen. Feststehende regelmäßige Darlehensverpflichtungen passen nicht zu unsicheren und schwankenden Einnahmen.

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