Von Angela Wehrt-Sierwald, Rechtsanwältin; Prof. Dr. Klaus Wehrt, Finanzierungsexperte

1. Wie mache ich aus einem variabel verzinslichen Kreditgeschäft ein Festzinsgeschäft?

Der Wunschzettel eines Kreditkunden liest sich häufig wie folgt:

1. Ich möchte einen möglichst günstigen Zinssatz.
2. Der günstige Zinssatz soll möglichst lange festgeschrieben sein.
3. Ich möchte das Darlehen vorfälligkeitsentschädigungsfrei jederzeit zurückzahlen können.

Wie lassen sich die obigen drei Wünsche simultan erfüllen?

1. Das Festzinsdarlehen mit Disagio

   Festzinsdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau konnten früher entschädigungsfrei zurückgeführt werden. Für diese einmalige Option auf vorzeitige, entschädigungsfreie Rückzahlung zahlte der Darlehensnehmer ein Disagio, das bei vorzeitiger Beendigung nicht anteilig zurückgefordert werden konnte. Es handelte sich somit um ein laufzeitunabhängiges, nicht um ein laufzeitabhängiges Disagio. Entsprechend der Rechtsprechung des BGH können nur laufzeitabhängige Disagien bei vorzeitiger Beendigung anteilig zurückverlangt werden. Mithin kann ein Festzinsdarlehen mit der Option auf entschädigungsfreie Rückzahlung ausgestattet werden, ohne daß der Darlehensnehmer einen Disagiorückerstattungsanspruch bei vorzeitiger Rückzahlung erwirbt. Der Preis dieser Option wäre mit der Wahrnehmung der vorzeitigen Rückzahlung verfallen. Der Nominalzinssatz dieses Darlehens entspräche den derzeitig günstigen Darlehenskonditionen (Wunsch 1). Der Zinssatz wäre langfristig festgeschrieben (Wunsch 2). Eine entschädigungsfreie vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeit hätte bestanden (Wunsch 3).
   Allerdings wäre die effektive Verzinsung des Darlehens wegen des Disagios teurer als die vergleichbarer Festzinsdarlehen. Wunsch 1 und 3 stehen in einem Spannungsverhältnis zueinander, das nicht aufgelöst werden kann.

2. Das Festzinsdarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit

   Festzinsdarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit tragen ebenfalls einen langfristig festgeschriebenen Zins (Wunsch 2). Teile des Darlehens können entschädigungsfrei zurückgeführt werden (Wunsch 3). Doch der dafür geltende Zinssatz wird wegen des eingeräumten Sondertilgungsrechts über den Marktdurchschnittskonditionen von Langfristdarlehen liegen (keine Erfüllung von Wunsch 1).

3. Variables Darlehen kombiniert mit Zinsbegrenzungsvereinbarung

   Zum einen wurde den Kunden vorgeschlagen, ein variables Darlehen abzuschließen, dessen Verzinsung den Bewegungen des EURIBOR, also eines kurzfristigen Geldmarktzinssatzes, der im zwischenbanklichen Handeln gilt, folgt. Der EURIBOR wurde dafür mit einem Aufschlag (z.B. 1%) versehen. Variabel verzinsliche Darlehen sind bekanntermaßen mit vierteljährlicher Kündigungsfrist entschädigungsfrei rückzahlbar. Zum anderen sollte der Kunde gleichzeitig ein Zinsbegrenzungsgeschäft in der Weise abschließen, daß die Bank bei Überschreitung einer oberen Zinsgrenze des EURIBOR (z.B. 5%) dem Kunden eine Zinssubvention zahlt und zwar in folgender Höhe:
   
   Subvention = Darlehenskapital * (EURIBOR – Zinsobergrenze)
   
   Dagegen sollte der Kunde die Zinsuntergrenze (z.B. 4%) sichern. Beim Unterschreiten dieser Grenze war somit der Kunde verpflichtet, der Bank eine Mindestverzinsung zu sichern. Die sollte jetzt aber nicht 4%, sondern 5% betragen. Die Zinssubvention, die der Kunde zahlte, betrug somit:
   
   Subvention = Darlehenskapital * (Zinsobergrenze – EURIBOR)
   
   Insgesamt stellte sich die vogeschlagene Finanzierung deshalb wie folgt dar:
   
   

   1. bei einem EURIBOR oberhalb von 5%:

      Der Kunde zahlt EURIBOR plus Aufschlag, er bekommt EURIBOR minus Zinsobergrenze, insgesamt:

      EURIBOR	+	Aufschl.	–	(	EURIBOR	–	Zinsobergr.	)	=	Zinsobergr. + Aufschl.
      5,7%	+	1,0%	–	(	5,7%	–	5,0%	)	=	6,0%

      Im Beispiel zahlt der Kunde 6%.

   2. bei einem EURIBOR zwischen 4% und 5%:

      Der Kunde zahlt EURIBOR plus Aufschlag, er bekommt nichts und zahlt auch nichts aus dem Zinsbegrenzungsgeschäft:

      EURIBOR	+	Aufschl.
      4,0%	+	1,0%	=	5,0%
      5,0%	+	1,0%	=	6,0%

      Im Beispiel zahlt der Kunde irgendeinen Zinssatz zwischen 5 und 6%.

   3. bei einem EURIBOR unterhalb von 4%:

      Der Kunde zahlt einerseits EURIBOR plus Aufschlag, andererseits sichert er die Zinsuntergrenze mit Zinsobergrenze minus EURIBOR, insgesamt:

      EURIBOR	+	Aufschl.	+	(	Zinsobergr.	–	EURIBOR	)	=	Zinsobergr. + Aufschl.
      3,7%	+	1,0%	+	(	5,0%	–	3,7%	)	=	6,0%

      Im Beispiel zahlt der Kunde 6%.

   Das so vereinbarte Finanzierungsgeschäft verzinst sich also mit 6%, solange die jeweiligen Zinsbegrenzungen durchbrochen werden. Nur in einem engen Intervall des EURIBORs zwischen 4 und 5% verzinst es sich mit einem Zinssatz zwischen 5 und 6%.

   Für den Abschluß des Zinsbegrenzungsgeschäftes wurden teilweise auch noch sog. Cap-Prämien erhoben.

Nach dem Abschluß dieser Geschäfte befanden sich die Zinssätze weiterhin auf dem Weg nach unten, so daß irgendwann die Zinsuntergrenze erreicht wurde, von der an der Kunde verpflichtet war, neben der variablen Darlehensverzinsung auch noch die Zinssubvention zu erwirtschaften, bezogen auf das Zahlenbeispiel insgesamt 6%. Das wurmte die Kunden, und sie besannen sich auf den unter Punkt 3 geäußerten Wunsch der entschädigungsfreien vorzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit.

In der Tat war das variable Darlehen, sofern die dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten wurde, entschädigungsfrei rückzahlbar. Doch für die vorzeitige Aufhebung des Zinsbegrenzungsgeschäfts forderte die Darlehensgeberin eine Aufhebungsgebühr, die sie wie folgt begründete: Der Zinsbegrenzungsvertrag sichere ihr über seine Laufzeit einen Zinsertrag von Zinsobergrenze minus EURIBOR. Auf diesen Ertrag würde sie verzichten, wenn sie die Zinsbegrenzungsvereinbarung entschädigungsfrei aufheben würde. Zwar hatte die Darlehensgeberin auf diesen Aspekt vor Vertragsschluß nie hingewiesen, sondern suggeriert, sie würde gleichzeitig alle drei Wünsche des Darlehensnehmers erfüllen. Jetzt sollte aber etwas anderes gelten.

Und es gibt noch eine zweite Spielart von variablem Darlehen und Festzins:

4. Variables Darlehen kombiniert mit Swapgeschäft

   Wiederum wird dem Kunden vorgeschlagen, ein variables Darlehen abzuschließen. Dieses variable Darlehen wird aber in ausländischer Währung vereinbart (z.B. CHF-Darlehen). Daneben wird ein Swapgeschäft abgeschlossen. Inhalt des Swapgeschäftes ist die Pflicht der Bank, jeden Monat an den Kunden in bezug auf das Bemessungskapital (=Darlehenskapital in CHF) die variable Verzinsung zu überweisen. Somit trägt die Bank die Darlehenszinsen aus dem variablen Auslandsdarlehen. Pflicht des Kunden ist es dagegen, das Bemessungskapital (=Darlehenskapital in EUR) jeden Monat mit einem festen Zinssatz zu verzinsen. So zahlt der Kunde eine feste Verzinsung auf ein in EUR notierendes Darlehen.

Wegen des weiterhin fallenden Zinsniveaus gingen wiederum die Kunden daran, das zinsvariable Darlehen unter Einhaltung einer Drei-Monats-Frist zu kündigen, denn eine Vorfälligkeitsentschädigung fiel dafür nicht an, wohl aber eine Aufhebungsgebühr für die Swap-Vereinbarung, mit der das Äquivalent zu einer Vorfälligkeitsentschädigung über die Hintertür wieder eingeführt wurde.

Mit dem Argument, daß eine vorzeitige entschädigungsfreie Rückzahlungsmöglichkeit in bezug auf das zinsvariable Darlehen bestehe, hatte die Bank geworben (Wunsch 3). Die später dann erforderliche Aufhebungsgebühr für das Swapgeschäft wurde dagegen geflissentlich verschwiegen.

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Angela Wehrt-Sierwald ist Rechtsanwältin mit Schwerpunkten Bankrecht, Immobilienrecht, Familienrecht in der Kanzlei Wehrt & Hahn (www.wehrt-hahn.de).
Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de). Beide Buxtehude-Immenbeck.