*****Aktualisiert am 31.01.2008*****

Von Prof. Dr. Klaus Wehrt

Der Umfang ersparter Risikoaufwendungen und Verwaltungskosten

Auffallend ist, dass der BGH in seinem Urteil vom 7.11.2000 erstmalig den Begriff der „entfallenden Risikovorsorge“ benutzt. In einem der Urteile aus dem Jahr 1997 noch sprach er vom „entfallenden Risiko“, im Nichtabnahmeurteil aus dem Jahr 1991 von der „Risikoprämie“.

Als Risikoprämie ist jene Erhöhung des Darlehenszinssatzes zu verstehen, welche der Kreditgeber vornimmt, um sich gegen die Rückzahlungsrisiken eines Darlehens abzusichern. Der Absicherung gegenüber den Rückzahlungsrisiken dienen zwei Instrumente. Zum einen kann der Kreditgeber Aufwendungen tätigen, den Eintritt des Rückzahlungsrisikos zu vermeiden, zum anderen kann er Rücklagen bilden, die einen etwaigen Darlehensausfall auffangen. Mit der Risikoprämie werden somit die Kosten beider Maßnahmen finanziert.

Der Begriff des „entfallenden Risikos“ bleibt dagegen nebulös. Möglicherweise suggeriert er, dass mit ihm nur die Kosten einer ersparten Rücklagenbildung gemeint sind. Jedenfalls wurde der Begriff von der Kreditwirtschaft in diesem Sinne weitestgehend verstanden, und so nimmt es nicht wunder, dass lediglich die Ausfallstatistiken für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen bei der Kalkulation des Risikoabschlags berücksichtigt wurden. Deren Auswertung führte dann zu den erstaunlich niedrigen Sätzen von 0,014 bis 0,06 % jährlich.

Insoweit schafft der Begriff der „entfallenden Risikovorsorge“ Klarheit. Sie deutet nämlich nicht nur auf die Rücklagenbildung gegenüber letztlich unvermeidbaren Rückzahlungsausfällen hin, sondern ebenso auf die Ersparnis bei Aufwendungen, mit denen üblicherweise vermieden werden soll, dass das Rückzahlungsrisiko überhaupt eintritt. Häufig macht sich eine Bank bereits dann, wenn Gefahr im Verzuge ist, daran, ein problematisches Engagement umzustellen oder zu beenden. Dafür ist es erforderlich, die gewährten Kredite laufend im Hinblick auf die Kapitaldienstfähigkeit des Schuldners, die Werthaltigkeit der Sicherheiten und andere möglicherweise Problem bildenden Faktoren zu beobachten.

Der vorzunehmende Risikoabschlag ist für den Einzelfall nach § 287 ZPO zu schätzen. Diese Vorgabe des BGH wird in der Praxis der Erstellung von Vorfälligkeitsberechnungen kaum antizipiert. Die Kreditwirtschaft arbeitet weitgehend mit institutseinheitlichen Risikovorsorgeabzügen, die eine Beziehung zur konkreten Einzelfallsituation vermissen lassen. Dabei dürfte die dem einzelnen Vertrag zuzuordnende Risikoprämie durchaus bekannt sein, denn das vertragsimmanente Risiko wird im Allgemeinen vor Vertragsschluss ermittelt und dem Vertragszinssatz in Form der Risikoprämie zugeschlagen.

Als maßgebliche Faktoren für die Festlegung der Risikoprämie kommen in Betracht:

1. Der Beleihungsgrad: Nachrangfinanzierungen, die an Stelle einer 60 %-igen Beleihung eine 80 %-ige vorsehen, verteuern die Finanzierung im Allgemeinen um 0,15 Prozentpunkte.
   
2. Die Art des finanzierten Objekts: Wohnimmobilien sind weitaus marktgängiger als Gewerbeimmobilien. Deshalb ist das Risiko aus dem Verwertungserlös für die beliehene Immobilie den Kredit nicht zurückführen zu können bei Gewerbeimmobilien größer.
3. Das Währungsrisiko: Bei Darlehen in Fremdwährung tritt ein zusätzliches Währungsrisiko hinzu.
4. Die Bonität des Schuldners: Übersteigt der Umfang der nachhaltig sicheren Vermögenswerte des Schuldners das Kreditvolumen bei weitem, so dürfte die Finanzierung praktisch risikolos sein.

Insbesondere die Insolvenzgefährdung mehrerer deutscher wie auch amerikanischer Institute aufgrund von Milliardenschieflagen beim Aufkauf sog. „subprimes“ macht deutlich, dass die gegenwärtig vorgenommenen Risikoabschläge bei der Vorfälligkeitsentschädigung viel zu gering sind. Das gilt nicht nur für amerikanische, sondern in abgeschwächter Form auch für deutsche Baufinanzierungen. Immobiliendarlehen sind mit einem weitaus höheren Risiko belastet als sichere Hypothekenpfandbriefe. Die nachfolgenden pauschalen Sätze entsprechen eher meiner gutachterlichen Einschätzung als die von der Rechtsprechung gemutmaßten Sätze:

1. erstrangig besicherte Wohnungsbau-Darlehen in Inlandswährung: 0,1 Pp. p.a.
2. andere erstrangig besicherte Darlehen in Inlandswährung: 0,1 – 0,15 Pp. p.a.
3. erstrangig besicherte Darlehen in Fremdwährung: 0,15 – 0,25 Pp. p.a.
4. nachrangig besicherte Darlehen in Inlandswährung: 0,20 – 0,3 Pp. p.a.
5. nachrangig besicherte Darlehen in Fremdwährung: 0,20 – 0,35 Pp. p.a.

Gleichwohl ist zu betonen: Jeder Einzelfall erfordert eine genaue Einschätzung, wobei die genannten Bandbreiten in besonders gelagerten Fällen durchaus über- und unterschritten werden können.

Als weitere maßgebliche Faktoren für die Festlegung der Risikoprämie kommen in Betracht:

1. Der Beleihungsgrad: Nachrangfinanzierungen, die an Stelle einer 60 %-igen Beleihung eine 80 %-ige vorsehen, verteuern die Finanzierung im Allgemeinen um 0,15 Prozentpunkte.
2. Die Art des finanzierten Objekts: Wohnimmobilien sind weitaus marktgängiger als Gewerbeimmobilien. Deshalb ist das Risiko aus dem Verwertungserlös für die beliehene Immobilie den Kredit nicht zurückführen zu können bei Gewerbeimmobilien größer. Bei Darlehen in Fremdwährung tritt noch ein zusätzliches Währungsrisiko hinzu.
3. Die Bonität des Schuldners: Übersteigt der Umfang der nachhaltig sicheren Vermögenswerte des Schuldners das Kreditvolumen bei weitem, so dürfte die Finanzierung praktisch risikolos sein.

Nach dem Urteil des BGH hat sich der Umfang ersparter Verwaltungskosten nicht am gewährten Darlehenskapital zu orientieren, sondern ist von diesem unabhängig als Betragspauschale anzusetzen. Die Höhe ersparter Verwaltungskosten lässt sich über die einmal jährlich veröffentlichte Statistik der Deutschen Bundesbank über die Ertragslage der Kreditinstitute schätzen, die auch die Verwaltungsaufwendungen der Realkreditinstitute ausweist. Bei einer derartigen Schätzung ist allerdings zu berücksichtigen, dass ein Großteil der für die Verwaltung eines Darlehens erforderlichen Aufwendungen bereits in der Darlehensgewährungsphase anfällt. Grundsätzlich kann wohl davon ausgegangen werden, dass ca. 0,5 - 1 % der Darlehenssumme eines jeden der insgesamt gewährten Darlehen diesem Kostenblock zuzurechnen ist, und damit als verbraucht und nicht erstattungsfähig zu bezeichnen ist. Zudem ist zu berücksichtigen, dass in dem sodann noch verbleibenden Kostenblock auch jene Kosten der Risikovorsorge enthalten sind, welche der Darlehensgeber aufwendet, den Eintritt des Risikofalls zu verhindern. Nur der nach Abzug auch dieser Kosten (zur Vermeidung von Doppelzählungen) verbleibende Teil der Verwaltungskosten wird für die rein verwaltungstechnische Betreuung laufender Engagements zur Verfügung stehen und stellt damit die ersatzfähigen unverbrauchten Verwaltungskosten dar. Gutachterliche Schätzungen bewegen sich um die 100 € für den jährlichen Aufwand der reinen Darlehensverwaltung.

_______________

Prof. Dr. Klaus Wehrt ist  finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.