Die Vorfälligkeitsentschädigung und die Nichtabnahmeentschädigung

Von Prof. Dr. Klaus Wehrt

Letzter Bearbeitungsstand: 11.08.2021

A. Fehlendes berechtigtes Interesse

Bisweilen kommt es vor, dass ein Kreditinstitut dem Ablösewunsch des Darlehensnehmers zustimmt, obwohl keiner der besonders geschützten Gründe (= berechtigtes Interesse) zur Ablösung vorliegt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gelten als geschützte Gründe: der Objektverkauf und die Ablehnung eines höheren Kreditvolumens durch die eigene Bank (eine andere Bank ist aber bereit, das höhere Volumen zu gewähren). Das OLG Naumburg hat diesen Gründen einen weiteren hinzugefügt. Zur Ablösung berechtigt ist ein Darlehensnehmer auch dann, wenn er sein Darlehen deshalb auf ein niedrigeres Zinsniveau umschulden möchte, weil er ansonsten irgendwann die monatliche Ratenlast nicht mehr erbringen kann.

Für den Verbraucherbereich nennt die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie zudem noch weitere Aspekte wie Ehescheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod.

Gleichwohl gilt insoweit aber auch die Rechtsprechung des BGH:Darlehensnehmern, die in Zeiten günstiger Zinsen ihr Darlehen auf neue, günstigere Konditionen umstellen möchten, ist der Rückgriff auf ein berechtigtes Interesse verwehrt. Soweit sich der Kreditgeber allerdings auf die Umfinanzierung einlässt, ist er frei, einen Preis bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit zu fordern.

Suggeriert die Bank dem Kunden, dass sie sich auf die Berechnung der wirtschaftlichen Nachteile beschränkt, dann unterbreitet sie diesem ein Angebot, das Darlehen gegen eine auf den Schadensausgleich beschränkte Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Daran kann sie festgehalten werden.

Zu unterscheiden sind im Übrigen die Vorfälligkeitsentschädigung und das Vorfälligkeitsentgelt (auch genannt: Aufhebungsentgelt, Vorfälligkeitspreis, Aufhebungsgebühr o.ä.). Zinsausgleichsbeträge, gezahlt aufgrund einer Ablösung mit berechtigtem Interesse, heißen „Vorfälligkeitsentschädigung“. Alle übrigen Zinsausgleichszahlungen heißen „Vorfälligkeitsentgelt“. Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt einen Schadensersatzanspruch der Bank dar, der dem Ausgleich ihrer wirtschaftlichen Nachteile dient. Das Vorfälligkeitsentgelt ist ein frei, bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit aushandelbarer Betrag, der das Doppelte einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht überschreiten darf (maximal 100% Überschreitung).

Erfolgt die Umfinanzierung im Hause des ehemaligen Kreditgebers, so ist für die Festlegung des Referenzsystems, auf das sich die Sittenwidrigkeitsprüfung bezieht, Folgendes zu beachten: Die Komponente „Zinsmargenschaden“ hat aus der Kalkulation herauszufallen, denn die Marge des Ursprungsgeschäfts wird durch die Marge des Ersatzgeschäfts ersetzt. Zudem ist die Vornahme des Ersatzgeschäfts die „conditio sine qua non“ für das Entstehen der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Zinsmarge aus der neuen Finanzierung wäre nicht entstanden, wenn der Darlehensnehmer die Ursprungsfinanzierung nicht abgelöst hätte. Da zudem sicher ist, dass das verlorengegangene Altgeschäft durch ein Darlehensneuabschluss ersetzt wurde, ist es ebenfalls sachgerecht, dass die Referenzentschädigung im Vergleich von Darlehen zu Darlehen ermittelt wird.

Insoweit führt das OLG Celle aus, dass ein Kreditinstitut, das keinen Zinsmargenschaden geltend machen kann, an der abstrakten Schadensberechnung, wie sie mit dem Aktiv-Passiv-Vergleich durchgeführt wird, gehindert ist, denn darin sei der Zinsmargenschaden automatisch mit enthalten. Damit bleibe dem Kreditgeber nur noch der konkrete Schadensnachweis.

B. Keine Vorfälligkeitsberechnung bei ...

1. fehlerhafter Belehrung über die Vorfälligkeitsentschädigung

Banken sind Verbraucherdarlehensnehmern gegenüber verpflichtet, über die Vorfälligkeitsentschädigung in Form einer Textpassage im Darlehensvertrag zu informieren. Sie sollte die wesentlichen Bestimmungsgrößen für die Höhe der Zinsentschädigung enthalten, ferner sollte der Text klar und verständlich sein. Das OLG Frankfurt (WM 2020, 1914, rechtskräftig nach BGH-Nichtannahmebeschluss, Az.: XI ZR 320/20) hatte über eine Belehrung der Commerzbank zu entscheiden, die das Gericht als nicht ausreichend transparent einstufte. Dadurch entging der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung.

2. Widerruf

Selbstverständlich darf eine Bank innerhalb der ersten 14 Tage nach Vertragsschluss gegenüber einem Verbraucher, wenn dieser seinen Kreditvertrag widerruft, keine Zinsentschädigung verlangen. Hatte die Bank den Darlehenskunden sogar fehlerhaft belehrt, so wurde die Widerrufsfrist noch nicht einmal in Gang gesetzt. Dann kann der Kreditnehmer ein bereits ausgezahltes Darlehen noch jederzeit widerrufen. Er schuldet keine Vorfälligkeitsentschädigung und gewinnt darüber hinaus sogar noch einen Rückabwicklungsanspruch.

Das wurde zuletzt (26.03.2020) mit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes (EuGH C - 66/19) nochmals deutlich. Die Verweisungskaskade von der Belehrung in das BGB und sodann weiter in das Einführungsgesetz zum BGB in Bezug auf die Art der von der Bank dem Kunden vor Vertragsabschluss zu übermittelnden Pflichtangaben, so zur Laufzeit, zu den Sicherheiten, zum Sollzinssatz u.v.m., wie sie in den Widerrufsbelehrungen, die zwischen dem 11.06.2010 und dem 20.03.2016 in Deutschland fast durchgängig benutzt wurden, führt zur Rechtswidrigkeit der vorgenommenen Belehrung. Daher sind fast alle Verbraucherdarlehensverträge, geschlossen während des o.a. Zeitraums widerrufbar. Sie verweisen nämlich in ihrer Widerrufsbelehrung zu den Pflichtangaben auf den § 492 BGB und der wiederum auf den Art. 247 §§ 6-13 EGBGB (EuGH-Urteil: Widerruf Verbraucher-Darlehensvertrag)

Der BGH hat allerdings mit seinem Urteil vom 31.03.2020 (BGH XI ZR 198/19) alles wieder rückgängig gemacht, so dass nach nationaler Rechtslage auch die Kaskadenbelehrungen rechtmäßig sind.

3. Pfandtausch oder Stellung eines Ersatzkreditnehmers

Der Umfinanzierung im Hause des alten Darlehensgebers verwandt ist die Stellung eines Ersatzkreditnehmers. Unter einem Ersatzkreditnehmer im weiteren Sinne soll nachfolgend jeder Darlehenskunde verstanden werden, der auf Vermittlung des ehemaligen Kreditnehmers an das Kreditinstitut herantritt, um eine Finanzierung im mindestens gleich großen Umfang und mit mindestens gleicher Vertragsdauer zu übernehmen. Im berühmten Ersatzkreditnehmer-Urteil des BGH aus dem Jahr 1989 hatte der Bankkunde, der das bewilligte Darlehen nicht mehr abnehmen wollte, den Käufer des beliehenen Grundstücks als Ersatzkunden präsentiert. Dieser beabsichtigte, das Darlehen genauso wie mit dem ursprünglichen Kunden vereinbart zu übernehmen. Das Gericht argumentierte, dass die schutzwürdigen Interessen einer Bank durch eine Kreditübernahme, die zu gleichem Zweck und für das gleiche Grundstück bei gegebener Bonität des neuen Schuldners erfolgt, nicht beeinträchtigt sind. Dann aber darf das Geldinstitut die Übernahme des Kredits nicht von zusätzlichen belastenden Bedingungen abhängig machen wie bspw. eine Nichtabnahmeentschädigung oder eine Bearbeitungsgebühr, die den Bearbeitungsaufwand übersteigt.

Die in der o.a. Entscheidung aufgestellten Rechtsgrundsätze lassen sich nach unserer Auffassung ebenso auf Fälle übertragen, in denen der Käufer zwar nicht das Darlehen übernehmen, die Finanzierung jedoch zu den niedrigeren marktgerechten Konditionen fortsetzen möchte. Die zulässige Zinsentschädigung ist als Aktiv-Aktiv-Vergleich zu berechnen, denn die Vorfälligkeitsentschädigung stellt in diesem Fall faktisch nichts anderes dar als ein Disagio, das der Ersatzkreditnehmer mit der Bank vereinbart, um einen marktüblichen Sollzinssatz zu erhalten, während die Bank den Ersatz ihres Schadens dadurch sucht, dass das Disagio die Effektivverzinsung des Darlehens auf das Niveau vor der Schuldübernahme anhebt.

Ähnlich hatte der BGH mit Urteil aus dem Jahr 2004 es einem Darlehensnehmer nicht verwehrt, sein Darlehen auf eine Ersatzimmobilie zu übertragen, deren Beleihungswert mindestens dem Beleihungswert der ursprünglichen Sicherheit entsprach. Das ist der sog. Pfandtausch.

Rechtswidrig dürften Bearbeitungsgebühren sein, deren Höhe sich von den tatsächlich entstehenden Aufwand endungen für den Schuldnerwechsel oder den Sicherheitentausch entfernt. Prozentual am Darlehenskapital ausgerichtete Bearbeitungsgebühren wären damit in den meisten Fällen rechtswidrig.

Beim Pfandtausch verändert sich nur das Pfandobjekt, nicht jedoch der Darlehensnehmer. Insoweit gilt in solchen Fällen, dass, sofern eine ausreichende Besicherung durch das neue Pfandobjekt gegeben ist, die Darlehensgeberin nicht berechtigt ist, den Pfandtausch zurückzuweisen. Unter Umständen macht sie sich deshalb gegenüber dem Darlehensnehmer ersatzpflichtig und verliert, wenn dieser sich zu den aktuellen Marktkonditionen neu eingedeckt hat, ihren Anspruch auf die gesamte Vorfälligkeitsentschädigung. Bei gestiegenem Zinsniveau könnte möglicherweise sogar eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Darlehensnehmer, der zu höheren Konditionen neu abschloss, bestehen.

4. Lebensversicherungs- und Bausparvorausdarlehen

Die Zuteilung von Bausparkrediten oder die Auszahlung von Lebensversicherungen stellen stets besondere Gründe zur vorzeitigen Tilgung von laufenden Bausparvorausdarlehen oder Lebensversicherungsdarlehen dar. Es ist eine Frage der Auslegung von zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen, ob die Zuteilung des Bausparkredits oder der Eintritt des Versicherungsfalls bei der Lebensversicherung es erlaubt, eine bestehende Zwischenfinanzierung oder das endfällige Lebensversicherungsdarlehen ohne oder nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen. Vereinbaren die Vertragsparteien bei Vertragsschluss: „Die Tilgung erfolgt durch eine abgetretene Privatlebensversicherung“, so ist darin zumindest dann eine Regelung zur Vertragsbeendigung zu sehen, wenn die Parteien im weiteren keine Vereinbarung darüber trafen, in welcher Weise der Kreditgeber mit der von ihm vereinnahmtem Lebensversicherungssumme verfahren sollte, wenn sie denn nicht zur Tilgung des Darlehens verwandt werden sollte.

Vorausdarlehen, die im Zuge von Bausparverträgen zur Vorfinanzierung des späteren Bauspardarlehens gewährt wurden, bleiben bei vorzeitiger Ablösung dann zinsentschädigungsfrei, wenn im Vorausdarlehen ein Festzinssatz vereinbart wurde, der bis zur Zuteilung der Bausparmittel gelten sollte. So jedenfalls entschied das Landgericht Dortmund. Die Begründung liefert § 488 Abs. 3 BGB:

„Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.“ Das Gericht ging davon, dass ein Zeitpunkt für die Rückzahlung nicht bestimmt war, mithin bestand stets die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten zinsentschädigungsfrei zurückzuzahlen.

5. Bankenfusion

Grundsätzlich wird in all jenen Fällen, in denen die Bank einen wichtigen Grund zur eigenen Kündigung oder für die Kündigung des Kunden zu vertreten oder sogar verschuldet hat, seitens des Kunden keine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet. Vielmehr kann er im Gegenzug Schadensersatz von der Bank verlangen, weil er ein niedrig verzinsliches Darlehen nun gegen ein teureres bei einem anderen Institut einzutauschen hat oder ihm andere Kosten entstanden sind.

So ist es zum Beispiel bei der fristlosen Kündigung durch den Kunden aufgrund einer Bankenfusion. Manche Darlehensnehmer verteilen ihre Kreditengagements bewusst auf mehrere Institute. Das Kreditinstitut erhält nur die für die Kreditgewährung notwendigen Informationen. Keinem der beteiligten Institute soll ein allzu tiefer Einblick in die wirtschaftliche Gesamtsituation des Darlehensnehmers gewährt werden. Eine Fusion der beteiligten Institute läuft seinen ursprünglichen Intentionen dann möglicherweise entgegen. Sofern der Darlehensnehmer gewichtige Gründe dafür ins Feld führen kann, dass das Zusammenführen der Teilinformationen seine berechtigten Interessen verletzt, steht ihm ein fristloses Sonderkündigungsrecht zu. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird dann nicht geschuldet. Allerdings ist dieses Kündigungsrecht kurzfristig (möglicherweise schon binnen 14 Tagen) wahrzunehmen.

6. banklichem Angebot auf Rückzahlung

Die Bank oder Sparkasse hat regelmäßig ein Interesse an der Beendigung der Finanzierung, sobald sie dieses für die Zukunft als rückzahlungsgefährdet einstuft. Häufig fordert das Geldinstitut das ausgezahlte Darlehen dann zurück, ohne es vorher zu kündigen. Es wird nochmals eine Gnadenfrist zur eigenständigen Rückzahlung eingeräumt.

Löst ein Finanzierungskunde daraufhin seine Verbindlichkeiten über eine andere Bank ab, unterzeichnet aber den dazu übermittelten Aufhebungsvertrag nicht, dann schuldet er die von der Bank zusätzlich abgebuchte Vorfälligkeitsentschädigung nicht. Es fehlt dann an einem Rechtsgrund für das Entschädigungsverlangen der Bank.

Zwar mag der ursprüngliche Vertrag in seinen Allgemeinen Bedingungen einen Hinweis auf die Pflicht zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung enthalten, doch besteht diese nicht. Der Darlehensnehmer darf das Verhalten der Bank als ein Angebot auf Aufhebung des Darlehensvertrages gegen Ablösung seiner Verbindlichkeiten ohne Zinsentschädigung verstehen. Wenn weder der Darlehensvertrag noch das Angebot der Bank selbst einen Hinweis auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einvernehmlicher Vertragsaufhebung enthalten, bedeutet die Annahme dieses Angebot die Rückführung des Darlehens ohne Entschädigung. Die Annahme des Angebots erfolgt typischerweise über die zur Ablösung beauftragte Bank, indem sie bei der ursprünglichen Darlehensgeberin eine Aufstellung der Gesamtverbindlichkeiten erbittet. Zwar kann sich der ehemalige Kreditgeber über den zu unterzeichnenden Aufhebungsvertrag nachträglich noch eine Vorfälligkeitsentschädigung versprechen lassen, läuft aber Gefahr, dass der Kunde diesen nicht unterzeichnet.

7. bankseitig gekündigtem Verbraucherdarlehen

Viel Unsicherheit schuf der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner mündlichen Verhandlung vom 15.01.2013. Zu verhandeln hatte der BGH die Revisionen auf voneinander abweichenden Urteilen zweier Senate des OLG Frankfurt aus dem Jahr 2011. Es ging um die Frage, wie mit der Vorfälligkeitsentschädigung nach einer bankseitigen Kündigung beim Verbraucherdarlehen umzugehen sei. Während der 23. Senat des OLG Frankfurt unter Hinweis auf den Beitrag von Wehrt (WM 2004, 401) betonte, dass die Bank die Zinsentschädigung zum Termin der Rückzahlung zu berechnen habe, vertrat der 9. Senat die Auffassung, die Entschädigung könne berechtigterweise schon zum Kündigungstermin kalkuliert werden und dürfe für den Zeitraum zwischen Kündigung und eigentlicher Rückzahlung durch den Schuldner ebenso wie das Restdarlehensschuld mit einem Verzugszinssatz verzinst werden. Der Zinseffekt dieser zweiten Auffassung besteht darin, dass ein Kreditgeber für ein und denselben Zeitraum sowohl einen Zinsschadensausgleich durch die Vorfälligkeitsentschädigung als auch einen Verzugsschadensausgleich erhalten würde, somit doppelt kompensiert wäre.

Das ist übrigens die gegenwärtige Rechtslage beim Nichtverbraucherdarlehen, dem gewerblichen oder Unternehmensdarlehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung darf nach dem BGH-Urteil vom 20.02.2018 (Az.: BGH XI ZR 445/17, Anmerkung: Wehrt ZIP 2018, 1212) zum Kündigungszeitpunkt berechnet werden und verzinst sich im Laufe des weiteren Verzugs mit dem jeweiligen Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Für Wohnungskredite von Verbrauchern vertrat der BGH schon im Jahr 2013 – mit seinem Urteil aus dem Jahr 2016 endlich auch dokumentiert – eine dritte Rechtsmeinung. § 497 BGB in seiner bis Juni 2010 geltenden Fassung sehe für Verbraucherdarlehen die folgende Verzugsschadensregelung vor: Der Darlehensgeber dürfe gegenüber dem Darlehensnehmer einen Verzugszins gemäß § 288 Abs. 1 BGB berechnen (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz). Das aber würde nicht für Wohnbaudarlehen gelten. Bei der Kündigung derartiger Verträge beschränke sich der Verzugszins auf 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Zwar dürften Bank und Kunde einen höheren bzw. geringeren Schaden nachweisen. Dieser Schadensnachweis beschränke sich aber auf den Verzugsschaden, eine Vorfälligkeitsentschädigung werde keinesfalls geschuldet.

Insoweit zitiert der Bundesgerichtshof die Gesetzgebungsgeschichte und den Sinn und Zweck der Vorschrift. Entsprechend der Gesetzesbegründung sei der „Verzugszins nach Schadensersatzgesichtspunkten zu ermitteln und ein Rückgriff auf den Vertragszins grundsätzlich ausgeschlossen.“ Die Vorfälligkeitsentschädigung ist aber bei Immobiliendarlehen primär durch die Höhe des ursprünglich vereinbarten Vertragszinses bestimmt. Mithin war es ausdrücklicher Gesetzgebungswille, dass sie bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung aufgrund bankseitiger Kündigung zu entfallen habe.

Die gleiche Einschätzung gilt nach unserer Auffassung auch für solche Immobiliendarlehen, die unter Gültigkeit der seit Juni 2010 veränderten Vorschriften gekündigt wurden. Nach § 497 Abs. 1 S. 2 BGB (neue Fassung) darf der Darlehensgeber einen höheren als den Verzugsschaden nach § 288 Abs. 1 BGB nachweisen. Seit der Änderung der Vorschriften bestimmt § 503 Abs. 2 BGB, dass in Bezug auf Immobiliardarlehen für die Verzugsverzinsung eine Ausnahme dahingehend gelte, dass der entsprechende Zinssatz 2,5 Prozentpunkte oberhalb des Basiszinssatzes notiert. Die Regelung aus § 503 Abs. 2 BGB dominiert auch hier wie schon vor Juni 2010 die Regelung zum Nachweis eines höheren Schadens. Diese Interpretation des abgesenkten Verzugszinses als abschließende Regelung lässt keinen Raum mehr für eine daneben erhobene Vorfälligkeitsentschädigung. Mithin darf eine Bank bei einem von ihr gekündigten Festzinsdarlehen nicht auch noch eine Zinsentschädigung verlangen.

Banken müssen daher mit Kündigungsandrohungen künftig vorsichtiger umgehen. Verbraucher, die entsprechend opportunistisch Kündigungen provozieren, sollten darauf gefasst sein, dass unter einer offensichtlich provozierten Kündigung das Recht auf eine zinsentschädigungsfreie Rückzahlung von den Gerichten wiederum kassiert werden wird.

C. Behandlung bankseitig gekündigter Nicht-Verbraucherdarlehen

Bankseitig gekündigte Verbraucher- und Nichtverbraucher-Immobiliendarlehen sind wirtschaftlich komplett unterschiedlich zu behandeln. Damit rückt die Frage danach, ob es sich beim gewährten Darlehen um ein Verbraucher- oder ein Nichtverbrauchergeschäft handelt, in den Mittelpunkt der gegenseitigen Interessenlagen von kündigender Bank und gekündigtem Kunden.

Soweit das gekündigte Darlehen als Nichtverbraucherkredit zu behandeln ist, fehlte es nach Auffassung des BGH bislang an einer eindeutigen Wegweisung dahingehend, ob die Bank die Zinsentschädigung bereits mit dem Kündigungszeitpunkt auf der Basis der zu diesem Zeitpunkt geltenden Wiederanlagerenditen zu kalkulieren berechtigt sei oder ob sie eine möglicherweise geschuldete Vorfälligkeitsentschädigung erst zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung für einen unter Umständen nur noch kurzen fortbestehenden Restzeitraum bis zum Ende Zinsbindungsfrist verlangen darf. Im zuletzt genannten Fall war es ihr aber nach dem sog. Bruttosollzinsurteil (ZIP 1988, 759) auf jeden Fall gestattet, für den Zeitraum bis zur vorzeitigen Rückzahlung alternativ von einer Verzinsung mit dem Vertragszins anstelle des gesetzlichen Verzugszinssatzes in Bezug auf das nach dem Tilgungsplan valutierende Kapital auszugehen.

Der BGH verschaffte mit seinem Urteil vom 20.02.2018 (Az.: BGH XI ZR 445/17, Anmerkung: Wehrt ZIP 2018, 1212) allen Banken gegenüber Nichtverbrauchern das Recht auf sofortige Kalkulation der Zinsentschädigung bei Kündigung und deren Mitverzinsung im Verzugsfall mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (zurzeit 4,12%). Damit werden Banken erheblich überkompensiert und verfügen über einen Anreiz, notleidende Nichtverbraucherdarlehen sofort zu kündigen. Für die gewerblichen Darlehensnehmer bedeutet das Urteil, dass sie sich dagegen wappnen sollten, ihrer Kreditgeberin Kündigungsgründe zu liefern.

D. Besondere vorzeitige Rückzahlungsrechte

1. Das Sondertilgungsrecht

Führt ein Kunde die Hälfte des gewährten Darlehenskapitals zurück und reduziert dabei die periodische Zins- und Tilgungsraten auf die Hälfte ihrer ursprünglichen Höhe, so spricht man von einer Teilablösung. Bei Teilablösungen verändert sich die Laufzeit bis zur vollständigen Darlehenstilgung nicht. Anders verhält es sich bei Sondertilgungen. Sondertilgungen dienen der Reduzierung des bestehenden Restkapitals. Die periodisch zu erbringenden Leistungsraten bleiben unverändert. Deshalb verkürzt sich mit jeder Sondertilgung auch die Restlaufzeit des gewährten Darlehens.

Sondertilgungen sind häufig entschädigungsfrei. Sie haben dann die Qualität von kostenfreien Teilrückzahlungsrechten des Kunden. Für das Kreditinstitut kann sich sowohl der Zeitraum einer rechtlich gesicherten Zinserwartung verkürzen – sofern das Darlehen durch Vornahme von Sondertilgungen vor dem Ablauf der Zinsfestschreibungszeit getilgt werden kann – als auch das Volumen des gebundenen Kapitals verringern. Da der BGH wiederholt darauf hingewiesen hat, dass bei der Ermittlung von Zinsentschädigungen einerseits der Zeitraum einer rechtlich geschützten Zinserwartung zu beachten ist, andererseits der Tilgungsverlauf des Darlehens zu berücksichtigen ist, sind die vertraglich ausbedungenen entschädigungsfreien Sondertilgungsrechte dem Kreditkunden bei der Entschädigungsberechnung gutzubringen. Angedeutet hatte der BGH es bereits mit einem Urteil aus dem Jahr 2011, rechtssicher wurde es mit einer Entscheidung aus dem Januar 2016 (BGH-Urteil vom 19.01.2016, Az. XI ZR 388/14): Sondertilgungsrechte sind auf jeden Fall bei einer Darlehensablösung für die Zukunft zu berücksichtigen. Ein in einem Darlehensvertrag vereinbartes Sondertilgungsrecht stellt ein kündigungsunabhängiges Teilleistungsrecht des Kunden ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung dar. Eine Klausel, die vorsehe, dass zukünftige Sondertilgungen bei der Kalkulation einer Vorfälligkeitsentschädigung anlässlich einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung nicht einzubeziehen seien, weiche zum Nachteil des Kunden von der Vorschrift des § 490 Abs. 2 Satz 1 BGB ab und verstoße damit gegen AGB-Recht.

Sondertilgungsrechte sind so zu berücksichtigen, dass sie jeweils einmal jährlich - wie zumeist vertraglich vereinbart - und dann jeweils zum frühesten Zeitpunkt wahrgenommen werden. Im Jahr der Ablösung verringert sich am Ablösetermin das Darlehenskapital sofort um die für dieses Jahr noch nicht eingesetzte Sondertilgung. Da die Wertstellung auf einem Konto jeweils um 24:00 Uhr des laufenden Tages erfolgt, können Sondertilgungen, vorgesehen für den Jahresbeginn des neuen Jahres, rechnerisch auf den 31.12. des Vorjahres eingestellt werden, denn der 01.01. um 0:00 Uhr entspricht dem 31.12. des Vorjahres um 24:00 Uhr.

In seltenen Fällen sinkt die Vorfälligkeitsentschädigung sogar, wenn die Sondertilgungsrechte unberücksichtigt bleiben (sog. Sondertilgungsanomalie). Dann sollte der Darlehensnehmer nachweisen, dass die Zinsentschädigungsrechnung ohne Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte geringer ausfällt.

Nutzt dagegen ein Bankkunde sein Recht auf entschädigungsfreie Sondertilgungen während des laufenden Darlehensvertrages, so wird keine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet. Entschädigungsfreie Sondertilgungen auf Darlehen mit Disagio führen überdies noch auf einen Disagiorückerstattungsanspruch, sofern das gewährte Disagio ein laufzeitabhängiges Entgelt zur Verbilligung der Zinsen darstellt. Entsprechend einem Urteil des BGH aus dem Jahr 1998 hat die Erstattung gemäß einem Verhältnis zu erfolgen. Zu vergleichen sind die bei vertragsgemäßem Verlauf ohne die vorgenommene Sondertilgung insgesamt zu bezahlenden Zinsen mit jener Summe von Zinsen, die nunmehr insgesamt auf das Darlehen geleistet werden. Das Verhältnis der zuletzt genannten Zinssumme zur erstgenannten Summe stellt den verbrauchten Teil des Disagios dar. Der verbleibende Teil ist zu erstatten.

2. Die Teilablösung

Die Berechnung von Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigungen für Teilablösungen stellt eigentlich keine Besonderheit dar. Die Zinsentschädigung (vor Bearbeitungskosten), die für die Rückführung des gesamten Darlehens aufgewendet werden muss, halbiert sich, wenn nur die Hälfte des Darlehens abgelöst wird.

Etwas komplizierter ist allerdings die Situation, wenn ein Darlehensnehmer bspw. aufgrund des Verkaufs einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus eine entschädigungspflichtige Teilablösung auf ein Darlehen, das mit Sondertilgungsrechten ausgestattet ist, vornehmen möchte. In diesem Fall ist zur Absenkung der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung wie folgt vorzugehen. Zunächst einmal wird die Sondertilgungsmöglichkeit des laufenden Kalenderjahres ausgeschöpft. Sie kann entschädigungsfrei wahrgenommen werden. Überschreitet der Betrag der geplanten Teilablösung den Umfang der im laufenden Jahr möglichen Sondertilgung, so ist für den überschießenden Betrag eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Dazu ist sodann das komplette Darlehen in zwei Teile zu untergliedern: a) den abzulösenden Teil und b) den verbleibenden Rest. Alle Sondertilgungen werden für die nächsten Jahre in voller Höhe auf den abzulösenden Teil konzentriert. Dadurch sinkt die Teilablöseschuld rapide ab, während der Rest nur der Regeltilgung unterliegt. Noch weit vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist wird dann der Ablöseteil, hätte man ihn nicht abgelöst, schon getilgt sein. Mithin ist die Vorfälligkeitsentschädigung eher gering. Dabei werden allerdings für die nächsten Jahre die Sondertilgungsmöglichkeiten auf den verbleibenden Rest im Voraus geopfert. Sie können dann nicht mehr wahrgenommen werden.

Ohnehin wäre es am besten, statt einer Teilablösung für die Beträge, die über die Möglichkeit einer entschädigungsfreien Sondertilgung hinausgehen, eine entschädigungspflichtige Sondertilgung durchzuführen. Das hat im Unterschied zur oben dargestellten Situation den Vorteil, dass nach der ansonsten planmäßigen Tilgung des Ablöseteils die vertraglich vereinbarte Rate wieder Gültigkeit besitzt und zwar für den gesamten verbleibenden Darlehensrest.

3. Das Tilgungssatzanpassungsrecht

Für sog. Tilgungsanpassungsrechte, unter denen der Kunde das Recht hat, seine Tilgungsleistungen nach oben oder unten hin anzupassen, gilt das Gleiche wie für Sondertilgungsrechte. Tilgungssatzanpassungsrechte sind in einer Weise zu berücksichtigen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung insgesamt minimiert wird. Normalerweise garantiert das der höchstmögliche Tilgungssatz.

E. Das Verhältnis von Aktiv-Aktiv- und Aktiv-Passiv-Vergleich

Der BGH bezog sich in seinem Urteil vom 07.11.2000 (BGH WM 2001, 20) explizit auf die Kosten der entfallenden Risikovorsorge, die nach den Risiken des konkreten Vertrages zu schätzen seien, denn eine Darlehensgeberin hat immer die Möglichkeit, ein bestehendes Risiko entweder durch Vorsorgemaßnahmen abzuwenden oder dieses durch Rücklagen für den Fall des Eintritts zumindest abzupuffern.

Der Aktiv-Aktiv- und der Aktiv-Passiv-Vergleich stellen nur zwei verschiedene Rechenverfahren dar, einen und denselben Zinsschaden zu quantifizieren. Wer plant, mit einem Auto eine Reise zu unternehmen, die ihn von Hamburg nach München über eine 800 km lange Strecke führt, tatsächlich aber nur über Hannover bis nach Nürnberg gelangt, kann zur Ermittlung der gefahrenen Strecke die Kilometerentfernungen von Hamburg nach Hannover (165 km) und Hannover nach Nürnberg (465 km) aufaddieren, zusammen 630 km. Ebenso kann er aber die noch nicht absolvierte Strecke von Nürnberg nach München (170 km) von den geplanten 800 km nach München abziehen. Die Differenz beläuft sich ebenfalls auf 630 km.

Exakt so verhält es sich bei der Kalkulation einer Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigung. Zwei Rechenwege sollen auf dasselbe Ergebnis führen. Das wird besonders im BGH-Urteil vom 12.03.1991 (BGH WM 1991, 760) deutlich:

Der Klammerzusatz ( ) steht für den jeweiligen Betrachtungszeitpunkt t = 0 oder t = 1.

VFE im Aktiv-Aktiv-Vergleich

Weil mit einem gleichartigen Geschäft zu vergleichen ist, müssen sich die Risikoprämien, Verwaltungskosten und Nettomargen entsprechen. Daher gilt:

Risikoprämie, Verwaltungskosten

Das aber muss dann genau die Rechenformel für den Aktiv-Passiv-Vergleich sein:

Risikoprämie, Verwaltungskosten

Beide Berechnungen haben sich somit im Ergebnis zu entsprechen.

Für den Aktiv-Aktiv-Vergleich ist aber sichergestellt, dass die Risikoprämie eben nicht mit der Zinsentschädigung verlangt werden kann, denn der Vergleich hat mit einem gleichartigen Darlehen zu erfolgen. Beide Darlehen, das Vertragsdarlehen und das Vergleichsdarlehen, tragen den denselben Risikoaufschlag zum Zeitpunkt t = 0. Wenn aber unter einer Aktiv-Aktiv-Berechnung der Risikoaufschlag des ursprünglichen Darlehens aus der Entschädigung ausgeklammert wird, so muss dasselbe für den Aktiv-Passiv-Vergleich gelten.

F. Mit der Rückzahlung ersparte Kosten

1. Der Umfang ersparter Risikokosten

Der BGH hatte sich bereits mehrfach mit der Erstattung ersparter Risikokosten befasst. Ein Überblick über die Zitate des BGH:

  1. BGH-Urteil vom 12.03.1991 (WM 1991, 760): „Die Darlehenszinsen enthalten nämlich, ... , auch einen Betrag für die Verwaltungskosten während der Darlehenslaufzeit und eine Risikoprämie. Um die darauf entfallenden Zinsanteile ist die Bruttozinsspanne daher bei der Berechnung des Nettogewinns zu mindern.“

  2. BGH-Urteil vom 01.07.1997 (NJW 1997, 2875): „Der Zinsmargenschaden entspricht dem entgangenen Nettogewinn aus dem vorzeitig abgelösten Darlehen. Bei seiner Bemessung ist von der Differenz zwischen den vereinbarten Darlehenszinsen und den Refinanzierungskosten der Bank auszugehen. Diese Differenz ist um Beträge für das entfallende Risiko aus dem abgelösten Darlehen (sogenannte Risikoprämie) und – ... – für die Verwaltungskosten während der Darlehenslaufzeit zu kürzen.“

  3. BGH-Urteil vom 07.11.2000 (WM 2001, 20): „Dem entfallenden Darlehensrisiko ist durch einen prozentualen Abschlag Rechnung zu tragen. Dadurch wird berücksichtigt, dass das Risiko und damit die Risikoprämie auch von der Höhe der jeweiligen Schuld abhängen. Der Abschlag für die entfallende Risikovorsorge ist je nach den Risiken des konkreten Vertrags zu schätzen.“

  4. BGH-Urteil vom 20.02.2018 (WM 2018, 782): „wobei er die bei ordnungsgemäßer Vertragsdurchführung zu zahlenden Zinsen zugrundezulegen und die Beträge um die ersparte Risikovorsorge und die ersparten jährlichen Verwaltungsaufwendungen zu kürzen hat.“

Erstmalig in seinem Nichtabnahmeurteil aus dem Jahr 1991 bezieht sich der BGH auf den Terminus der „Risikoprämie“. Die dort aufgeführte Bruttozinsspanne steht für den Abstand zwischen dem Refinanzierungszinssatz und dem Darlehenszinssatz. Die Zinsspanne setzt sich aus drei Komponenten zusammen: a) die Nettogewinnmarge, b) die Verwaltungskosten und c) die Risikoprämie.

Der BGH interpretiert die Begriffe „entfallendes Risiko“ und „Risikoprämie“ als synonym. Das belegt das Zitat aus dem Urteil vom 01.07.1997. Weil er überdies mit Urteil vom 07.11.2000 die „entfallenden Risikovorsorge“ als Ausdruck der „Risikoprämie“ bezeichnet, gilt, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung die Risikoersparnis als die bei Vertragsschluss in den Sollzinssatz hineinstrukturierte Risikoprämie versteht.

Die Risikoprämie verringert sich mit den regelmäßigen Tilgungen auf die Valuta. Sie stellt deshalb einen prozentualen Anteil pro Euro des Restkapitals dar. Deutlich wird das bei der Vornahme von Sondertilgungen. Dann verringert sich mit der Restvaluta zwar das Prämienaufkommen, aber nicht der Risikoprämiensatz, der als Aufschlag im Sollzinssatz enthalten ist.

Bei einer vorzeitigen Ablösung sinkt die Darlehensvaluta augenblicklich auf null. Mithin ist zwar die Risikoprämie weiterhin positiv; zu versichern ist allerdings ein Kapital von null, denn es wurde zurückgezahlt. Das Aufkommen aus der Risikoprämie muss deshalb ebenfalls Null ergeben. Wenn allerdings der die Risikoprämie mit umfassende Sollzinssatz weiterhin die Kalkulationsgrundlage für die Zinsentschädigung bleibt, so hätte der ablösende Kunde die Risikoprämie auf das Rückzahlungskapital entsprechend der ursprünglich geplanten Restschuldentwicklung bis zum Zinsbindungsende weiterhin bezahlt.

Der vorzunehmende Risikoabschlag ist für den Einzelfall nach § 287 ZPO zu schätzen. Diese Vorgabe des BGH wird in der Praxis der Erstellung von Vorfälligkeitsberechnungen kaum berücksichtigt. Die Kreditwirtschaft arbeitet weitgehend mit institutseinheitlichen Risikovorsorgeabzügen, die eine Beziehung zur konkreten Einzelfallsituation vermissen lassen. Dabei dürfte die dem einzelnen Vertrag zuzuordnende Risikoprämie durchaus bekannt sein, denn das vertragsimmanente Risiko wird im Allgemeinen vor Vertragsschluss ermittelt und dem Vertragszinssatz in Form der Risikoprämie zugeschlagen.

Mit der Risikoprämie werden jedoch nicht nur die Kosten eines mit Wahrscheinlichkeit erwarteten Ausfallschadens finanziert. Darüber hinaus unterlegt eine Bank ihre Darlehen mit sog. regulatorischem Eigenkapital. Die Vorschriften von Basel II und Basel III wurden in europäisches und deutsches Recht umgesetzt und verlangen eine entsprechende Unterlegung. Mit der Rückzahlung eines Darlehens wird dieses Kapital wieder frei und kann zusätzliche Renditen erzielen. Dazu ein Beispiel aus dem Glücksspielsektor:

Wer sich über drei Jahre, also 36 Monate, hinweg verpflichtet, einen Betrag von monatlich 2.000 EUR in ein Münzspiel zu investieren, unter dem mit einer Wahrscheinlichkeit von 50% bei „Zahl“ ein Gewinn von 5.000 EUR winkt und bei „Kopf“ keine Auszahlung erfolgt, kann nicht darauf vertrauen, dass er am Ende reich ist. Der Gewinnerwartungswert E(G) dieses Spiels beläuft sich zwar auf:

E(G) = 36 * [0,5 * (5.000 EUR – 2.000 EUR) + 0,5 * (0 EUR – 2.000 EUR)] = 18.000 EUR

Doch ungünstige Ergebnisse können dem Spieler das Leben schwer machen. Verfügt er über ein Eigenkapital von 12.000 EUR, so ist dieses aufgebraucht, wenn in den drei Jahren, also 36 Spielen, zwölfmal „Zahl“ erscheint und 24mal „Kopf“ (Ereignis: X=24). Dann gewinnt der Spieler 60.000 EUR und verliert 72.000 EUR. Die Wahrscheinlichkeit W für dieses Ereignis beläuft sich nach der Binomialverteilung auf:

W(X=24) = (3624) * 0,512 * 0,524 = 0,01821 = 1,821%.

Die Wahrscheinlichkeit einer echten Insolvenz unter solchen Spielergebnissen, bei denen überhaupt kein Gewinn, nur Verluste (X=36), nur ein Gewinn (X=35), maximal allenfalls elf Gewinne (X=25) resultieren, beläuft sich auf: 1,441%. Mit dieser Wahrscheinlichkeit droht der Insolvenzfall, obwohl das Spiel eigentlich durch eine überwiegende Gewinnchance geprägt, also profitabel ist.

Institute sind verpflichtet, Darlehensengagements mit so viel Eigenkapital zu unterlegen, dass der Insolvenzfall mit einer Wahrscheinlichkeit von 99,9% ausgeschlossen ist, also nur einmal in 1.000 Jahren zu befürchten ist (vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2004: „Die Eigenkapitalunterlegung für unerwartete Verluste“, 75-100, 95).

Im Beispiel ist die Insolvenzgefahr mit einem Eigenkapitaleinsatz von 72.000 EUR ausgeschlossen, denn der Spieleinsatz liegt über drei Jahre bei genau diesem Betrag. Stellen wir uns vor, die Beteiligung an dem sich wiederholenden Spiel, setze nach den Teilnahmebedingungen voraus, dass ebenfalls mit 99,9%-iger Wahrscheinlichkeit eine Insolvenz des Spielers ausgeschlossen sein muss. Entsprechend der Binomialverteilung stiege die Wahrscheinlichkeit über eine Schwelle von 99,9%, wenn die Anzahl der verlorenen Spiele maximal 27 betrüge:

Formel

Somit hätte sich der Spieler höchstens gegen 27 ungünstige Verläufe unter 36 Versuchen abzusichern, aber nicht mehr gegen 28 oder noch mehr ungünstige Verläufe. Bei 27 ungünstigen Verläufen verbleiben neun günstige Verläufe, die einen Spielgewinn von 45.000 EUR bei einem Spieleinsatz von 72.000 EUR nach sich ziehen. Der Verlust beträgt 27.000 EUR und wäre in Form von Eigenkapital vorzuhalten. Teilnehmen darf an diesem Spiel also nur derjenige, der mindestens ein Eigenkapital von 45.000 EUR mitbringt.

Mit einem Vermögen ausgestattet von 270.000 EUR könnte sich der Spieler an höchstens zehn solcher gleichartigen Spiele beteiligen. Kommt eine dieser Spielteilnahmen aus einem vom Spielanbieter zu vertretenden Grund nicht zustande, so wird das Eigenkapital des Spielers wieder frei und er kann sich an einem anderen gleichartigen Spiel bei einem anderen Anbieter beteiligen. Ein Schaden entstünde ihm nur, wenn der Gewinnerwartungswert beim anderen Anbieter geringer ausfiele. Dann könnte er den ehemaligen Anbieter auf den Ersatz des eingetretenen Renditeschadens in Anspruch nehmen.

Als maßgebliche Faktoren für die Festlegung der Risikoprämie kommen in Betracht:

  1. Der Beleihungsgrad: Erstrangige Finanzierungen tragen einen Risikoprämienaufschlag von mindestens 0,15 Prozentpunkten jährlich im Sollzinssatz. Nachrangfinanzierungen, die an Stelle einer 60%-igen Beleihung eine 80%-ige vorsehen, verteuern die Finanzierung im Allgemeinen um weitere 0,15 Prozentpunkte jährlich.

  2. Die Fungibilität des finanzierten Objekts: Wohnimmobilien sind weitaus marktgängiger als Gewerbeimmobilien. Der Kreditausfallschaden (LGD = loss given default) ist bei Eintritt des Verwertungsfalls für Gewerbeimmobilien weitaus größer.

  3. Das Währungsrisiko: Bei Darlehen in Fremdwährung tritt ein zusätzliches Währungsrisiko hinzu.

  4. Die Bonität des Schuldners: Übersteigt der Umfang der nachhaltig sicheren Vermögenswerte des Schuldners das Kreditvolumen bei weitem, so dürfte die Finanzierung praktisch risikolos sein. Aber auch die Persönlichkeit des Schuldners, seine Vertrauenswürdigkeit, seine berufliche Stellung, sein Lebensalter sind zu berücksichtigen.

Die nachfolgenden pauschalen Sätze entsprechen eher meiner gutachterlichen Einschätzung als die von der Rechtsprechung gemutmaßten Sätze:

  1. erstrangig besicherte Wohnungsbau-Darlehen: mind. 0,15 Pp. p.a.
  2. erstrangig besicherte Darlehen für Gewerbeobjekte: mind. 0,35 Pp. p.a.
  3. nachrangig besicherte Wohnungsbau-Darlehen: mind. 0,35 Pp. p.a.
  4. nachrangig besicherte Darlehen für Gewerbeobjekte: bis 1,5 Pp. p.a.

Gleichwohl ist zu betonen: Jeder Einzelfall erfordert eine genaue Einschätzung, wobei die genannten Bandbreiten in besonders gelagerten Fällen durchaus über- und unterschritten werden können.

2. Der Umfang ersparter Verwaltungskosten

Nach dem Nichtabnahmeurteil des BGH aus dem Jahr 2000 hat sich der Umfang ersparter Verwaltungskosten nicht am gewährten Darlehenskapital zu orientieren, sondern ist von diesem unabhängig als Pauschalbetrag anzusetzen. Danach müssten dann eigentlich jene Verwaltungsaufwendungen, die eine Bank tätigt, das gewährte Engagement zu beobachten, um einem möglichen Rückzahlungsausfall von vorherein zu begegnen, zu den Kosten der Risikovorsorge gehören, die bei der vorzeitigen Ablösung unter die zu erstattende Risikoprämie zu subsumieren sind. Diesem Aspekt wird bisher noch keine Rechnung getragen.

Gutachterliche Schätzungen im Hinblick auf die reinen Darlehensverwaltungskosten (ohne Risikovorsorgekosten) bewegen sich um die 100 EUR jährlich.

G. Rechnerische Vorgaben für die Entschädigungskalkulation

1. Wiederanlage in thesaurierende oder ausschüttende Wertpapiere

In Bezug auf die Wiederanlagemöglichkeiten in Hypothekenpfandbriefen orientiert sich der Bundesgerichtshof am Zahlungsstrommodell (= Cash Flow). Demzufolge ist auch für das einzelne Wertpapier, das die gerade in Betracht gezogene Schadensposition ausgleicht, zunächst über dessen Sollzinssatz (früher: Nominalzinssatz) der Zahlungsstrom aufzustellen. So könnte bspw. ein Hypothekenpfandbrief mit noch zweijähriger Laufzeit und einer Verzinsung von 2% den nachfolgenden Zahlungsstrom auslösen.

VorgangDatumBetragKapital
Ankauf des Pfandbriefs31.12.2017- 100.000 EUR100.000 EUR
Zinszahlung31.12.2018+ 2.000 EUR100.000 EUR
Zinszahlung und Rückzahlung31.12.2019+ 102.000 EUR100.000 EUR

Es handelt sich um ein jährlich ausschüttendes Wertpapier mit einer effektiven Jahresverzinsung von 2%. Ein zweijähriges thesaurierendes Wertpapier mit einem nominalen Zinssatz von 2% trägt ebenfalls eine effektiv 2%-ige Verzinsung:

VorgangDatum BetragKapital
Ankauf des Pfandbriefs31.12.2017- 100.000 EUR100.000 EUR
Zinszahlung31.12.2018entfällt102.000 EUR
Zinszahlung und Rückzahlung31.12.2019+ 104.040 EUR104.040 EUR

Es handelt sich um ein jährlich ausschüttendes Wertpapier mit einer effektiven Rendite von 2%. Beide Wertpapiere tragen somit einen Soll- wie auch einen Effektivzinssatz von 2%. Für die bankwirtschaftliche Praxis kann unterstellt werden, dass sich die Mehrzahl der emittierten Hypothekenpfandbriefe als jährlich ausschüttende Papiere präsentiert. Insoweit wäre der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, welche die realen Wiederanlagemöglichkeiten so weit möglich abbilden sollte, jährlich ausschüttende Papiere zugrundezulegen. Auch der BGH scheint diese Auffassung zu teilen, denn seine Ausführungen zur Heranziehung der Wiederanlagemöglichkeiten stellt er unter die ausdrückliche Prämisse einer jährlichen Zinszahlung. Die Unterschiede im rechnerischen Ergebnis der Vorfälligkeitsermittlung können je nach Auswahl der Wiederanlage in thesaurierenden oder jährlich ausschüttenden Papiere erheblich sein.

Beispiel: Rückzahlung eines Darlehens am 31.12.2017, Kapitalstand: 100.000 €, Sollzinssatz: 3%, Tilgung: 3%, jährlich nachschüssige Zins- und Tilgungsleistungen: 6.000 €.

Wiederanlagemöglichkeiten:

  1. Hypothekenpfandbrief über 2 Jahre zu nominal und effektiv 2%.

  2. Hypothekenpfandbrief über 1 Jahr zu nominal und effektiv 1%.

Der Tilgungsplan des Darlehens lautet:

DatumRestkapitalRateZinsenTilgung
31.12.2017100.000 EUR   
31.12.201897.000 EUR6.000 EUR3.000 EUR3.000 EUR
31.12.201993.910 EUR6.000 EUR2.910 EUR3.090 EUR

Der ausfallende Zahlungsstrom lautet damit:

- 100.00031.12.2017 + 6.00031.12.2018 + 99.91031.12.2019

Sofern dieser Zahlungsausfall durch eine Anlage in thesaurierende Wertpapiere auszugleichen ist, wird für den Ausgleich des Schadens per 31.12.2019 eine Anlagesumme benötigt, die in zwei Jahren auf 99.910 € anwächst. Die Aufgabe lautet somit:

X * 1,02 ² = 99.910 €

Aufgelöst nach X ergibt sich: X = 99.910 € / 1,022 = 96.030,37 €. Am 31.12.2017 ist also ein Kapital von 96.030,37 € anzulegen, um die ausfallenden Zahlungen des 31.12.2019 zu kompensieren. Zum Ausgleich des Schadens per 31.12.2018 ist der einjährige Hypothekenpfandbrief heranzuziehen: Y * 1,01 = 6.000 €. Es folgt: Y = 6.000 € / 1,01 = 5.940,59 €. Zum Ausgleich des Schadens per 31.12.2017 sind somit Anlagen im Wert von 96.030,37 € + 5.940,59 € = 101.970,96 € zu tätigen. Die Bank erhält jedoch nur 100.000 € vorzeitig zurück. Die Vorfälligkeitsentschädigung vor Risikoprämien- und Verwaltungskostenabzug sowie Bearbeitungskostenaufschlag beträgt somit: 1.970,96 €.

Die soeben vorgestellte Methode entspricht der einfachen Diskontierung des Zinsschadens nach der sog. Barwert- oder Kapitalwertmethode. Sie basiert auf der rechnerischen Prämisse einer Wiederanlage in thesaurierenden Wertpapieren.

Anders stellt sich die Situation dar, wenn jährlich ausschüttende Titel der Berechnung zugrundelegt werden. Wiederum geht es zunächst um den Ausgleich des Schadens, der sich zum 31.12.2019 einstellen würde. Aus der Rückzahlung des jährlich ausschüttenden zweijährigen Hypothekenpfandbriefs ist somit ein Betrag von 99.910 € zu erwirtschaften. Zum Ausgleich dieses Schadens stehen der Rückzahlungsbetrag selbst sowie die jährliche Zinszahlung zur Verfügung:

X * 1,02 = 99.910 €

Aufgelöst nach X lautet der Anlagebetrag: X = 99.910 € / 1,02 = 97.950,98 €. Zum Ausgleich der Schadensposition mit ausschüttenden Wertpapieren wird somit ein höherer Anlagebetrag benötigt, weil die Zinserträge nicht bis zum Ende des zweiten Jahres einbehalten werden. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass das zweijährige Papier bereits nach einem Jahr einen Betrag von 97.950,98 € * 0,02 = 1.959,02 € an Zinsen ausschüttet. Mit diesem Zinsertrag kann ein Teil des Zahlungsausfalls per 31.12.2018 kompensiert werden, so dass nur noch ein auszugleichender Zahlungsausfall von 6.000 € - 1.959,02 € = 4.040,98 € verbleibt.

Der verbleibende Zahlungsausfall wird mit dem einjährigen Hypothekenpfandbrief ausgeglichen: Y * 1,01 = 4.040,98 €. Es folgt: Y = 4.040,98 € / 1,01 = 4.000,97 €. Damit beträgt die Vorfälligkeits-oder Nichtabnahmeentschädigung vor Risiko- und Verwaltungskostenabzug sowie Bearbeitungskostenaufschlag:

97.950,98 € + 4.000,97 € - 100.000,00 € = 1.951,95 €.

Sie liegt somit um 19,01 € oder ca. 1% unter der mit thesaurierenden Wertpapieren ermittelten Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Grund für diese Abweichung zugunsten des Darlehensnehmers findet sich in der jährlichen Ausschüttung. Ein Teil von 1.959,02 € des ersten Ratenausfalls von 6.000 € wird mit 2% verzinst. Die erste Jahreszinszahlung aus dem zweijährigen Hypothekendarlehen erlaubt diese günstige Wiederanlage. Dieser Anlagevorteil kann dagegen bei thesaurierenden Papieren nicht realisiert werden.

Die Unterschiede zwischen beiden Entschädigungsberechnungen verschwinden, wenn die Zinsstruktur völlig flach ist, wenn also im vorgestellten Beispiel einjährige und zweijährige Kapitalmarkttitel die gleiche Rendite aufweisen. Dagegen treten gravierende Unterschiede im rechnerischen Ergebnis auf, sobald die Zinsstruktur besonders steil ist: kurzfristige Papiere also geringe Renditen, langfristige dagegen sehr hohe Renditen aufweisen. Unter einer inversen Zinsstruktur produziert eine Berechnung unter der Prämisse thesaurierender Wertpapiere die geringere Entschädigung.

Die Abweichungen zwischen beiden Berechnungsarten potenzieren sich mit der Länge des Zeitraums, für den eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden darf. In der Praxis ergaben sich bereits Abweichungen zwischen den Berechnungen unter der einen oder anderen Prämisse von bis zu 10% bezogen auf die höhere der beiden Zinsentschädigungen.

2. Auswahl der Wiederanlagezinssätze: Bundesbankstatistik oder PEX-Renditen

Für die Höhe von Zinsentschädigungen von entscheidender Bedeutung sind die Renditen, welche der Vergleichsanlage zugrunde gelegt werden. In der Praxis bestand lange eine Unsicherheit dahingehend, ob es zulässig sei, statt der von der Deutschen Bundesbank statistisch ermittelten Hypothekenpfandbriefrenditen die sog. PEX-Renditen, die vom Verband Deutscher Hypothekenbanken veröffentlicht werden, für die Schadenskalkulation zu benutzen?

Diese Unsicherheit wurde durch ein BGH-Urteil vom 30.11.2004 beseitigt. Die PEX-Statistik enthält Angebotsrenditen von Hypothekenbanken. Derartige Angebotsrenditen liegen naturgemäß unterhalb der nachgefragten Renditen für Hypothekenpfandbriefe. Die für die Kalkulation entscheidenden Marktrenditen liegen zwischen den Angebots- und den Nachfragerenditen. Somit erweisen sich die Angebotsrenditen als für die Vorfälligkeitsentschädigungskalkulation zu niedrig, die Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigungen fallen unter Verwendung der PEX-Renditen damit zu hoch aus. Das war der Grund dafür, dass der BGH den PEX-Renditen als Vergleichsgrundlage eine Absage erteilte.

Die Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank erfasst dagegen börsentäglich die Marktkurse aller börsennotierten Hypothekenpfandbriefe. Unter Berücksichtigung von Kurs, Zinssatz, Laufzeit und Zinsperiodizität wird für jeden Pfandbrief gesondert dessen Rendite ermittelt und statistisch ausgewiesen. Die ermittelten Renditen werden Laufzeitklassen zugeordnet und für diese Laufzeitklassen werden Renditenmittelwerte gebildet. Vom Volumen her erfasst die Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank knapp 60% des gesamten Handels mit Hypothekenpfandbriefen. Es sind die Zeitreihen:

BBSIS.D.I.UMR.RD.EUR.MFISX.B.­X100.R0102.R.A.A._Z._Z.A
BBSIS.D.I.UMR.RD.EUR.MFISX.B.­X100.R0203.R.A.A._Z._Z.A
...
BBSIS.D.I.UMR.RD.EUR.MFISX.B.­X100.R0910.R.A.A._Z._Z.A

„Umlaufsrenditen inl. Inhaberschuldv. / Hypothekenpfandbriefe / Mittlere Restlaufzeit über 1-2, 2-3, … 9-10 Jahre / Tageswerte“

Daneben veröffentlicht die Deutsche Bundesbank auch noch Schätzwerte im Hinblick auf jährlich ausschüttende Papiere:

BBSIS.D.I.ZAR.ZI.EUR.S122.B.­A100.R01XX.R.A.A._Z._Z.A
BBSIS.D.I.ZAR.ZI.EUR.S122.B.­A100.R02XX.R.A.A._Z._Z.A
bis
BBSIS.D.I.ZAR.ZI.EUR.S122.B.­A100.R10XX.R.A.A._Z._Z.A

Aus der Zinsstruktur abgeleitete Renditen für Pfandbriefe mit jährlichen Kuponzahlungen / Restlaufzeit 1, 2, 3 … 10 Jahr(e) / Tageswerte

Ein wirklich repräsentatives Bild der Renditen des Kapitalmarktes kann auch die Statistik der Deutschen Bundesbank nicht liefern. In der Statistik der Deutschen Bundesbank fehlt der gesamte außerbörsliche Handel, ca. 40% des Marktes. Gleichwohl kann jedes Kreditinstitut die zum Schadensausgleich erforderlichen Pfandbriefe börslich, also entsprechend den Kursen der Bundesbankstatistik, erwerben. Somit erlaubt die Bundesbankstatistik eine präzise Schadenskalkulation.

3. Negativrenditen

Die nachfolgenden Ausführungen gelten nur für Wohnbaudarlehen von Verbrauchern, nicht dagegen für Nichtverbraucherdarlehen.

Art. 25 Abs. 1 S. 2 WoImmoKRL bestimmt, dass Verbrauchern das Recht einzuräumen ist, ihre Kreditverpflichtungen vorzeitig zu erfüllen. Dabei müssen sich die Gesamtkosten im Vergleich zum laufenden Vertrag nach Zinsen und anderen Kosten ermäßigen. Der deutsche Gesetzgeber setzt soweit ersichtlich dagegen weiterhin auf die üblichen Algorithmen zur Kalkulation von Zinsentschädigungen, herausgearbeitet insbesondere im Nichtabnahmeurteil des BGH vom 07.11.2000.

Positive Zinssätze führen dazu, dass sich künftig zu leistende Zahlungen, von der Gegenwart aus betrachtet, reduzieren. Dafür verantwortlich ist die Abzinsung. Ein Betrag von 1.100 Euro, der in einem Jahr zu zahlen ist, kann unter einem angenommenen Zinssatz von 10% mit einem heutigen Kapitaleinsatz von lediglich 1.000 Euro verfügbar gemacht werden, denn nach Ablauf des Jahres hat das Anlagekapital 100 Euro an Zinsen erwirtschaftet, nach dem Ablauf des zweiten Jahres unter der Nutzung des Zinseszinseffektes sogar 110 Euro.

Auf ein noch für zwei Jahre gebundenes Festzinsdarlehen, auf das – der Einfachheit halber sei dies vorausgesetzt – Zins- und Tilgungsleistung in Höhe von 1.210 Euro jeweils nach Ablauf eines Jahres zu zahlen sind und das nach zwei Jahren mit einem Restkapital von 60.500 Euro abzulösen ist, würden Gesamtkosten in Höhe von 62.920 Euro entfallen (vgl. Tabelle). Unter einem Marktzinssatz von 10%, wären die Beträge wie in Spalte 3 dargestellt zu diskontieren:

Die Diskontierung eines ausfallenden Zahlungsstroms

Zeitpunkt Beträge diskontierte Beträge
bei 10% bei minus 1%
nach einem Jahr 1.210,00 EUR 1.100,00 EUR 1.222,22 EUR
nach zwei Jahren 1.210,00 EUR 1.000,00 EUR 1.234,57 EUR
nach zwei Jahren 60.500,00 EUR 50.000,00 EUR 61.728,40 EUR
Summe: 62.920,00 EUR 52.100,00 EUR 64.185,19 EUR

Dem Ziel der Ermäßigung der Gesamtkosten für den noch laufenden Vertrag würde auf jeden Fall genügt, denn diese sinken von 62.920 Euro auf nur noch 52.100 Euro. Unter einer Marktrendite von 0% liefern dagegen die abgezinsten Beträge dieselben Werte wie im Vertrag vereinbart. Eine Ermäßigung der Gesamtkosten bei vorzeitiger Rückzahlung ist nicht mehr zu erkennen. Beläuft sich der Markzinssatz sogar auf einen negativen Wert von minus 1%, so steigen die Gesamtkosten unter einer vorzeitigen Ablösung tatsächlich an. Offensichtlich verträgt sich der Inhalt der Vorschrift des Art. 25 Abs. 1 S. 2 WoImmoKRL nicht mit der gegenwärtigen Praxis, Vorfälligkeitsentschädigung auch mit Negativrenditen zu kalkulieren.

Kann ein Darlehensgeber die vorzeitig zurückgeführten Gelder tatsächlich nur in eine Anlageform einbringen, die Negativzinsen aufweist, so ist es – abgesehen von ersparten Risiko- und Verwaltungskosten – ausgeschlossen, dass die nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie maximale Vorfälligkeitsentschädigung die wirtschaftlichen Nachteile des Kreditinstituts aus der vorzeitigen Rückzahlung kompensiert, denn die Entschädigung darf nicht höher ausfallen als die Summe aller künftig noch vom Darlehensnehmer nach dem Vertrag zu leistenden Beträge (im Beispiel: 62.920 EUR). Der wirtschaftliche Schaden der Bank beträgt dagegen wegen der Negativrendite 64.185,19 EUR (Spalte 4).

Aus den obigen Ausführungen wird deutlich, dass eine richtlinienkonforme Kalkulation von Zinsentschädigungen unter der zurzeit in der deutschen Kreditwirtschaft praktizierten Berechnungsweise bei Vorfälligkeiten wahrscheinlich unzulässig ist, sobald die negativen Wiederanlagerenditen die Zinsentschädigung größer werden lassen als die Summe der künftig noch zu leistenden Beträge.

Allerdings ist die zunächst vereinfachte Darstellung ein wenig zu detaillieren. Der BGH hat die Institute darauf festgelegt, sog. Staffelzinssätze für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zugrunde zu legen. Das bedeutet, dass eine in einem Monat fällige Rate mit einem Monatszinssatz, eine in drei Monaten fällige Rate mit einem Dreimonatssatz, ein in einem Jahr zu zahlender Geldbetrag mit dem entsprechenden 1-Jahressatz usw. abzuzinsen ist. Weil zwischen den Zeiträumen zu interpolieren ist, ergibt sich für jeden zeitlichen Abstand zwischen dem Ablösetermin und dem eigentlich planmäßigen Ratentermin, ein anderer Abzinsungssatz. Deshalb resultiert unter einer Zinsstruktur mit teilweise negativen Renditen für kurze Laufzeiten und positiven für längere Laufzeiten nicht zwingend eine unzulässig hohe Entschädigung. Die kostensteigernden Effekte der Negativrenditen können durch den Kostensenkungseffekt der positiven Renditen kompensiert werden, was zurzeit (August 2021) allerdings nicht der Fall ist. Entlastend wirken die Abzüge für ersparte Risiko- und Verwaltungskosten.

Marktgerechte Negativrenditen zur Kalkulation von Zinsentschädigungen wären somit per se nicht unzulässig. Institute sind gut beraten, die Gesamtkosten im Blick zu behalten und keinesfalls Zinsentschädigungen auszurechnen, welche die noch zu erbringenden Kreditgesamtkosten übersteigen.

Ohnehin erscheint das Problem der Negativrenditen künstlich herbeigezaubert. Es resultiert daraus, dass die Wiederanlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensgelder in Hypothekenpfandbriefen fingiert wird, tatsächlich jedoch in Neuausleihen erfolgt. Der sog. Zinsmargenschaden eines entgangenen banklichen Nettogewinns ist ein reines Phantasieprodukt ohne realwirtschaftlichen Hintergrund. Bei Darlehensausleihen ließen sich aber noch nicht ein einziges Mal negative Kreditzinssätze beobachten.

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