Prof. Dr. rer. pol. habil.
Klaus Wehrt
Dipl.-Volkswirt
Wehrt UNABHÄNGIGE Beratungsdienstleistungen
in Finanzen und Kredit GmbH

Finanzwirtschaftliche Überprüfung von Kapitalanlagen und Finanzierungen, insbesondere Rückabwicklung, Vorfälligkeitsentschädigung und Forwarddarlehen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehen

Ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Immobiliardarlehensvertrag?

Von

Buxtehude, 10.09.2013: Für Immobiliardarlehen gilt in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung § 490 Abs. 2 BGB. Die Entschädigung dient dem Ausgleich der wirtschaftlichen Nachteile der Bank, hat somit Schadenser-satzcharakter. Schnell findet man sich dann unter der allerorten bekannten Rechtsprechung zur Vorfälligkeitsentschädigung wieder. Anzuwenden sind insoweit die einschlägigen Urteile (BGH WM 1997, 1747; BGH WM 2001, 20 und BGH WM 2005, 322).

Dabei ist zu betonen, dass es dem Schuldner eines festverzinslichen Immobiliardarlehens grundsätzlich noch nicht einmal gestattet ist, sein Darlehen gegen eine Zinsentschädigung vorzeitig zu beenden. Ein Recht darauf setzt voraus, dass der Darlehensnehmer über ein sog. berechtigtes Interesse verfügt. Berechtigte Interessen ergeben sich aus dem Verkauf der Immobilie, aus dem Wunsch nach einem größeren Darlehensvolumen, das von der gegenwärtigen Darlehensgeberin verweigert, von einer anderen Bank aber gewährt wird. Schließlich ist ein berechtigtes Interesse auch unter einer zinsmotivierten Umfinanzierung gegeben, sofern die Umfinanzierung erforderlich ist, um einer drohenden Zahlungsunfähigkeit zu entgehen (OLG Naumburg, Urteil vom 15.2.2007, Az.: 2 U 138/06).

Fehlt es dagegen an diesem berechtigten Interesse, so darf die Darlehensgeberin den Ablösewunsch ablehnen, sie darf ihn allerdings auch von der Zahlung eines sog. Vorfälligkeitsentgelts abhängig machen. Das Vorfälligkeitsentgelt stellt im Unterschied zur Vorfälligkeitsentschädigung keinen Schadensersatzanspruch dar, sondern einen frei verhandelbaren Preis: Die Bank lässt sich das Recht auf Darlehensablösung vom Kunden abkaufen. Dieses Entgelt findet seine Grenze nur in einer möglichen sittenwidrigen Höhe (BGH, Urteil vom 6. Mai 2003, Az.: XI ZR 226/02). Die Sittenwidrigkeit eines Vorfälligkeitsentgelts ist gegeben, wenn es die be-rechtigte Vorfälligkeitsentschädigung um mehr als 100 Prozent übersteigt.

Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung (www.wehrt.de), Buxtehude-Immenbeck.



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