Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei steigenden Zinsen!

Von Prof. Dr. Klaus Wehrt

Letzter Bearbeitungsstand: 10.03.2022

Die Flugzeuge bleiben am Boden, aber die Zinsen heben merklich ab. Sie gehen geradezu in den Steigflug über. Der aktuelle Zinssatz für zehnjährige Baudarlehen liegt für Leute mit erstklassiger Bonität und ausreichendem Eigenkapital zurzeit bei 1,6%. Vor Jahresfrist lag er noch bei 0,7%, vor fünf Jahren bei 0,9%. Viele Bauherren, die ungeachtet des damals günstigen Zinsniveaus vor fünf Jahren einen Kredit zu 1,5% vereinbarten, müssen bei einer Darlehensfortsetzung aktuell mit einem Satz von mindestens 2% rechnen. Die Heizölpreise haben sich verdreifacht, die Inflation ebenfalls. Wenn sich nun auch die Zinsen verdreifachen?

Darlehen umfinanzieren?

Da könnte man auf die Idee kommen, eine laufende Finanzierung vorzeitig auf die im Moment noch günstigen Konditionen umzufinanzieren – quasi vom Steigflug in den Horizontalflug überwechseln bei noch geringer Flughöhe. Doch eine geringe Flughöhe hat auch viele Gefahren, das weiß jeder Pilot. Der erste Höhenzug ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die den Finanzierungspiloten dazu zwingt, noch weiter in die Höhe zu steigen. Die effektive Verzinsung des neu vereinbarten Darlehens steigt somit weiter an.

Wie kann das sein? Eigentlich soll doch die Vorfälligkeitsentschädigung einer Bank jenen Schaden ausgleichen, den sie erleidet, wenn sich die Ausleihekonditionen des Geldhauses verschlechtern. Davon kann indes keine Rede sein: die Zinsen steigen. Doch die Rechtsprechung hat den Finanzierungskunden einen Strich durch die Rechnung gemacht. Schon wenn ein Kunde ein noch für fünf Jahre mit einem festen Zinssatz vereinbartes Darlehen in einer Situation ablöst, unter der die Hypothekenkreditzinssätze völlig unverändert sind, darf das Institut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das Argument, dass der nächste Kunde schon gleich vor der Tür steht und der Sparkasse oder der Volksbank somit kein Schaden entsteht, gilt nicht. Die Bank darf zumindest den sog. Zinsmargenschaden verlangen. Er beschreibt einen vermeintlichen entgangenen Gewinn des Instituts und ist mindestens mit 0,5% jährlich anzusetzen. Auf ein Darlehen von 300.000 EUR sind das bei fünf Jahren Restlaufzeit 2,5% des Kapitals, also 7.500 Euro. Das neue Darlehen, das für zehn Jahre zu 2% ausgeliehen wird, verteuert sich somit bereits auf 2,25%. Der Aufschlag ergibt sich aus 2,5% verteilt auf zehn Jahre. Doch das ist nur ein kleiner Hügel, der sich dem Flug in den Weg stellt.

Banken dürfen auch anders rechnen. Und so machen sie es auch! Sie dürfen so tun, als ob das vorzeitig zurückgeführte Baudarlehen nur in sog. Hypothekenpfandbriefen wieder angelegt werden kann. Dabei tun sie so, als ob sie dieses Geld somit gar nicht wieder unter die Leute bringen könnten. Die fünfjährigen Pfandbriefe verzinsen sich zurzeit mit ungefähr 0,5%. Der Zinsschaden auf einen Kredit, der ursprünglich mit 1,5% vereinbart wurde, beträgt somit jährlich 1%. Das heute neu mit 2% vereinbarte Zehnjahresdarlehen muss somit auch noch einen jährlichen Zinsschaden von 1% für fünf Jahre „wuppen“. Es verteuert sich auf 2,5%, verteilt man den jährlichen Zinsschaden auf zehn Jahre. Immerhin schon ein kleiner Berg, der sich in den Weg stellt.

Keine Umfinanzierung ohne Grund

Es kommt noch schlimmer. Wer sich ohne triftigen Grund an sein Geldhaus wendet, einfach nur beseelt von der Idee, jetzt noch schnell umzufinanzieren, bevor die Zinsen weiter steigen, der ist dort hochwillkommen. Ehrlich! Er muss auch keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, lediglich ein sog. Vorfälligkeitsentgelt, eine Aufhebungsgebühr, einen Vorfälligkeitspreis oder was auch immer. Der Phantasie der Wortschöpfungen ist keine Grenze gesetzt. Grenzenlos ist aber ebenso das Recht des Kreditinstituts, jedwede Phantasiezahlung für die Ablösung aufzurufen. Diese grenzenlose Freiheit über den Wolken endet erst dort, wo das Vorfälligkeitsentgelt die Vorfälligkeitsentschädigung um mehr als das Doppelte überschreitet. Jeder Banker kann sich in diese grenzenlose Freiheit über den Wolken hineinfühlen, die Reinhard Mey im Jahr 1977 besang. Dem Kunden jedoch droht der Absturz. Dieser Berg ist nämlich nochmal doppelt so hoch wie der davor. Der Neukredit verteuert sich auf 3%, rechnet man den Vorfälligkeitspreis mit ein.

Berge planieren? Auf Maulwurf umschulen? Es gibt nur wenige Möglichkeiten, sich dem Dilemma der teuren Umfinanzierung zu entziehen. Eine Möglichkeit: man bleibt am Boden, bedient sein Darlehen bis zum bitteren Ende der Zinsbindung – längsten allerdings für zehneinhalb Jahre, dann dürfen Sie entschädigungsfrei raus. Eine andere Möglichkeit: man schließt ein sog. Forwarddarlehen ab. Damit sichern Sie sich den Zinssatz schon heute, der gilt, wenn in fünf Jahren Ihre Zinsbindung abgelaufen ist. Über die nächsten fünf Jahre wird sich dann kein Berg vor Ihnen auftürmen. Und im sechsten Jahr wechseln Sie auf das Forwarddarlehen. Das ist dann in etwa so, als ob sie dann über mehrere Jahre hinweg ein Hochplateau überfliegen, denn Forwarddarlehen tragen einen Zinsaufschlag von ungefähr 0,5% jährlich bei Vorlaufzeiten von 3 Jahren und mehr. Damit wären wir wieder bei 2,5% für das neue Zehnjahresdarlehen.

Mit der Ablösung Geld verdienen

Aktion Maulwurf: Nicht jeder Kreditschuldner hat das Zeug zum Maulwurf. Die starke Muskulatur, die den kräftigen Maulwurf auszeichnet, findet ihr Spiegelbild im berechtigten Interesse des Bauherrn. Die Muskeln spielen lassen kann jeder Baudarlehensschuldner, der seine Immobilie verkauft. Er verzichtet auf die Ablösung seines Darlehens und übergibt dieses direkt an den Käufer der Immobilie, der es einfach als neuer Schuldner fortsetzt. Weil der Zins des laufenden Darlehens zudem so unerschwinglich günstig ist, kann man vom Käufer sogar noch einen Preisaufschlag für die Darlehensübernahme verlangen.

Die Bank darf ein solches Vorgehen nicht ablehnen. Die Sicherheit, das ist die beliehene Immobilie, ist weiterhin vorhanden. Sie gehört jetzt dem Käufer. Das Geldhaus darf für den Schuldnerwechsel keine zusätzlichen Zinsaufschläge – quasi als Bearbeitungsgebühr – verlangen. Den einstündigen Aufwand der Kreditbearbeitung darf es sich allerdings mit 200 Euro vergüten lassen. Nur in solchen Fällen, unter denen die Kreditwürdigkeit des Käufers nicht einwandfrei ist, darf eine Bank die Übertragung ablehnen. Das sind jedoch Ausnahmefälle. Der Maulwurf untergräbt die Bankendominanz.

Eine andere Möglichkeit: der Pfandtausch. Nach dem Verkauf übertragen Sie das laufende Darlehen auf eine andere Immobilie. Auch das darf die Bank nicht ablehnen, wenn der Wert des neuen Pfandobjektes in etwa dem Wert des verkauften Objekts entspricht.

Ja, so machen wir das!

Maulwürfe stehen unter Naturschutz. Das hat der Bundesgerichtshof schon mit seiner Ersatzkreditnehmerentscheidung aus dem Jahr 1989(!) klargemacht. Wir rechnen Ihnen aus, welchen Preisaufschlag der Käufer zu zahlen hat, damit er Ihr Darlehen übernehmen darf und selbst dabei keinen Nachteil erleidet. Einfach mal chatten oder anrufen. E-Mail geht auch.

So, jetzt ab in den Garten. Maulwürfe füttern.

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Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung, Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.

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