Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Es ist wie der Name bereits zu erkennen gibt, eine Entschädigung, also ein Schadensersatz. Sie steht für den Ausgleich der wirtschaftlichen Nachteile, die ein Darlehensgeber erleidet, wenn ein Darlehensnehmer das ihm gewährte Immobiliendarlehen vorzeitig zurückgibt. Vorfälligkeit bedeutet somit nichts anderes als die Vorzeitigkeit der Rückzahlung.

Was bedeutet eine vorzeitige Rückzahlung? Eine vorzeitige Rückzahlung ist immer dann gegeben, wenn ein Darlehen vor dem Ablauf einer fest vereinbarten Vertragslaufzeit zurückgeführt wird. Als fest vereinbarte Vertragslaufzeit gilt beim Immobiliendarlehen typischerweise jener Zeitraum, für den der Darlehensnehmer mit seiner Bank einen Festzinssatz vereinbart hat. Solche Festzinsvereinbarungen laufen häufig über 5, 10 oder 15 Jahre, selten über 20 Jahre. Allerdings gibt es eine Einschränkung. Der Gesetzgeber hat den Darlehensnehmern, die Verträge mit Festzinslaufzeiten von mehr als zehn Jahren bedienen, ein gesetzliches Kündigungsrecht eingeräumt. § 489 Abs. 1. Nr. 2 BGB bestimmt, dass jedes Baudarlehen spätestens zu einem Zeitpunkt der zehneinhalb Jahre nach der Auszahlung (oder nach der Vereinbarung eines neuen Darlehenszinssatzes) liegt, entschädigungsfrei zurückgezahlt werden kann. Somit wird beim 15-Jahresdarlehen für die letzten viereinhalb Jahre keine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet. Auch kann man vertraglich, vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten vereinbaren, bei deren fristgerechter Wahrnehmung dann natürlich auch die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

Ein Beispiel: Karl-Heinz hat vor fünf Jahren zusammen mit seiner Elvira ein Haus gekauft. Dafür nahmen sie einen Kredit über 200.000 EUR auf. Der Zinssatz des Darlehens von 5% wurde für 15 Jahre fest vereinbart. Weil Elvira zwischenzeitlich einen anderen Mann kennengelernt hat und ausgezogen ist, möchte Karl-Heinz das Haus verkaufen und sein Darlehen zurückzahlen. Der Festzinssatz hat noch eine Restlaufzeit von zehn Jahren. Eine Vorfälligkeitsentschädigung schuldet Karl-Heinz aber nur für fünfeinhalb Jahre, weil nach fünfeinhalb Jahren der zehneinhalbjährige Zeitraum seit Darlehensauszahlung vergangen ist.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Für die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung kommt es grundsätzlich auf vier Größen an: 1) die Höhe des Darlehenskapitals, 2) die Höhe des Darlehenszinssatzes, 3) die Höhe des Wiederanlagezinssatzes, 4) die Restlaufzeit bis zum nächstmöglichen entschädigungsfreien Kündigungstermin. Dabei gilt: Eine Verdoppelung des Darlehenskapitals oder der Restlaufzeit bis zum nächsten Kündigungstermin verdoppelt in grober Näherung auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Ebenso wird sie durch eine Verdoppelung des Abstandes zwischen Darlehenszinssatz und Wiederanlagezinssatz verdoppelt.

Eine grobe Rechenformel, mit der die Vorfälligkeitsentschädigung sicherlich erheblich überschätzt wird, die aber einen Einblick in die grundlegende Berechnungsweise erlaubt, geht wie folgt:

Darlehensrestkapital mal Restlaufzeitjahre mal Zinsabstand = Vorfälligkeitsentschädigung

Beträgt das Darlehensrestkapital somit 180.000 EUR, die Restlaufzeit fünf Jahre und der Zinsabstand 2 Prozent, so sollte man eine Vorfälligkeitsentschädigung in der Höhe von 18.000 EUR als absolutes Maximum erwarten. Konkret lassen sich in diesem Fall je nach Ausgestaltung der Darlehenstilgung gutachterlich Vorfälligkeitsentschädigungen zwischen 11.000 EUR und 15.500 EUR kalkulieren.

Vorfälligkeitsentschädigungen werden heutzutage von ausgefeilten Programmen berechnet. Die im Internet verfügbaren kostenfreien Programme halten die Vorgaben, die der Bundesgerichtshof für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen zwingend vorgibt, fast allesamt nicht ein. Sie dienen häufig nur dazu, Umfinanzierungskunden zu ködern. Diesen wird eine niedrige Vorfälligkeitsentschädigung ausgerechnet, um sie dazu zu bewegen, ein weiteres Darlehen mit günstigerem Zins abzuschließen.

Wie kompliziert eine Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung tatsächlich ist, zeigt ein kleiner Einblick in die Entstehen derartiger Berechnungen. Zunächst einmal muss der Gutachter den Tilgungsplan des Darlehens aus dem geschlossenen Vertrag herleiten. Da die Ratenzahlungen des Kunden künftig ausfallen werden, muss der Gutachter diese einzelnen Raten als Schaden notieren. Zudem wird der Kunde am Ende der Zinsbindungsfrist seines Darlehens auch das Restkapital nicht mehr an die Bank überweisen. Auch diese Position stellt somit einen Schaden dar. Man nennt diese Liste der ausfallenden Zahlungen den ausfallenden Zahlungsstrom.

All diese Schadenspositionen fallen jedoch nicht gleichzeitig an, sondern erst im Laufe der nächsten 5 Jahre. Daher kann sich die Bank darauf vorbereiten, indem sie für jede einzelne ausfallende Rate R heute schon einen Geldbetrag x in die Hand nimmt, den sie zu einem gelten Zinssatz für den Zeitraum bis zum Zahlungstermin dieser Rate anlegt. Im Idealfall vermehrt sich dann das eingezahlte Kapital x im Laufe der Zeit genau auf die Rate R.

Man kann sich leicht vorstellen, dass man für jede einzelne Rate einen anderen Geldbetrag in die Hand nehmen muss, weil sich die Laufzeit bis zur Fälligkeit der ersten, zweiten, dritten Rate etc. immer weiter nach hinten verschiebt. Für jede einzelne Rate gilt eine andere Laufzeit und ein anderer Wiederanlagezinssatz. Bei fünfjähriger Restlaufzeit sind es häufig 60 Monatsraten mit 60 verschiedenen Laufzeiten und 60 verschiedenen Wiederanlagezinssätzen!

Diese Wiederanlagegeschäfte bezahlt die Bank aus dem vorzeitig zurückgeflossenen Darlehenskapital. Da aber im Allgemeinen das für die Anlagegeschäfte notwendige Kapital größer ist als das zurückgezahlte Darlehenskapital, benötigt die Bank noch weiteres Kapital: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein Recht darauf, das Baudarlehen gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen, haben grundsätzlich nur solche Darlehensnehmer, die ihr Eigenheim verkaufen wollen oder die einen zusätzlichen Kredit auf das Haus benötigen, ihn aber von ihrer Hausbank nicht bekommen, und deshalb mit der gesamten Finanzierung zu einem anderen Institut wechseln. Es gilt der Grundsatz, dass der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse an der Darlehensrückführung haben muss. Ein günstiger Umfinanzierungszinssatz belegt nur in seltenen Fällen ein solches berechtigtes Interesse. Lässt sich die Bank selbst in diesen Fällen auf eine Darlehensablösung ein, handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung aus Sicht der Rechtsprechung im engeren Sinne nicht mehr um einen Schadensersatz, sondern um ein Entgelt (Aufhebungsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt), das wie ein Preis zwischen den Parteien frei vereinbart werden kann. Dieses Entgelt lässt sich vor den Gerichten dann nur noch auf eine etwaige Sittenwidrigkeit prüfen. Viele Banken behaupten, diesen Preis nach der BGH-Rechtsprechung zur Vorfälligkeitsentschädigung kalkuliert zu haben. Dann sind sie daran auch gebunden.