Der effektive Jahreszinssatz von Wohnungsbaukrediten - Verwirrung perfekt

Der effektive Jahreszinssatz von Wohnungsbaukrediten - Verwirrung perfekt

Die Verwirrung beginnt bereits damit, dass Baukredite zwei Zinssätze ausweisen: a) den sog. Sollzinssatz und b) den effektiven Jahreszinssatz. Welche Rolle spielen die beiden Sätze?

Ein einfaches Beispiel: Ein Baudarlehen wird zu Jahresbeginn mit einem festen Sollzinssatz, also einem über die Darlehenslaufzeit unveränderlichen Zinssatz, angeboten. Vom ersten Monat bis zur vollständigen Tilgung gilt ein und derselbe Satz. Ferner sei unterstellt, die Leistungsrate, also Zinsen und Tilgung, werden einmal jährlich am Ende eines jeweiligen Jahres gezahlt. In diesem Fall entspricht der auf dem Vertrag angegebene Sollzins dem Effektivzins. Das hat damit zu tun, dass der Gesetzgeber von der Vorstellung ausgeht, dass Zinsen jeweils nur einmal im Jahr am Jahresende zu entrichten sind.

Typischerweise bedienen die Bauherren ihre Häusledarlehen aber nicht nur einmal im Jahr, sondern monatlich. Dann aber erhält die Bank oder Sparkasse, die das Darlehen gewährte, die jeweilige Monatsrate zu früh: die Ende Januar fällige Zahlung kann sie für weitere elf Monate bis zum Jahresende gewinnbringend anlegen, die Februarrate für zehn Monate, die Märzrate für neun Monate usw. Also ist der Zinsertrag von 3% jährlich auf 100.000 Euro nicht nur 3.000 Euro. Zu rechnen ist stattdessen wie folgt:

Die Jahreszinsleistung von 3.000 Euro wird auf die zwölf Monate des Jahres verteilt, also monatlich jeweils 250 Euro. Auf die letzte Rate des Dezembers erzielt der Kreditgeber keinen zusätzlichen Zinsgewinn, denn sie ist erst am Jahresende fällig, auf die Novemberrate werden Zinsen für einen Monat erzielt: 250 Euro mal 3% geteilt durch 12 ergibt 62,5 Cent, auf die Oktoberrate werden 1,25 Euro erzielt, auf die Septemberrate 1,875 EUR usw. Insgesamt resultieren die nachfolgenden Zusatzerträge:

0 + 0,625 + 1,25 + 1,875 + …….+ 6,875

Alles in allem ergibt sich ein Wert von 41,25 EUR. Mithin erhält das Geldhaus am Jahresende nicht nur 3.000 Euro, sondern sogar 3.041,25 Euro. Der effektive Jahreszinssatz ist deshalb 3,041%. Er liegt also oberhalb des Sollzinses.

Weitere Faktoren treiben den Effektivzinssatz nach oben:

  1. Bearbeitungsgebühren. Nach der geltenden Rechtsprechung sind allerdings die Gebühren für die Gewährung eines Darlehens als rechtswidrig einzustufen und können zurückverlangt werden.
  2. Auszahlungsabschläge (auch genannt: Disagio oder Damnum). Ist von vornherein vertraglich vorgesehen, dass nicht das volle Darlehenskapital zur Auszahlung gelangen soll, so verzinst der Bauherr das im Vertrag aufgeführte Geld, ohne dieses jemals in voller Höhe erhalten zu haben. Bei Berechnung des effektiven Jahreszinses werden die Zinsen auf das tatsächlich empfangene Geld bezogen. Auch damit steigt der Effektivzins über den Sollzinssatz.

Grundsätzlich wird deshalb der effektive Jahreszinssatz eines Darlehens stets oberhalb des Sollzinssatzes liegen. Es gibt allerdings eine wichtige kuriose Ausnahme.

Nach den einschlägigen rechtlichen Vorschriften ist der Effektivzinssatz bezogen auf die gesamte Darlehenslaufzeit bis zur Volltilgung des Kredites zu berechnen. Das dauert zumeist fast 30 Jahre. Nimmt der Kunde einen Kredit mit einem Festzins für zehn Jahre auf, plant aber, diesen erst in den anschließenden 20 Jahren zu tilgen, so kalkuliert das Geldinstitut wie folgt: Für die ersten zehn Jahre gilt ein Effektivzins – wegen der monatlichen Zahlungen knapp oberhalb des Sollzinssatzes. Für die weiteren 20 Jahre wird dagegen so getan, als ob der aktuell geltende veränderliche Zinssatz für Kredite, deren Verzinsung sich dem Auf und Ab des Zinsmarktes anpasst und die innerhalb von einem Vierteljahr gekündigt werden können, für weitere 20 Jahre fest vereinbart werden kann. Der effektive Jahreszinssatz des Kreditvertrages ergibt sich dann als ein Durchschnittswert für die beiden Darlehensetappen. Da dieser sog. variable Zinssatz im Regelfall unterhalb von Festzinssätzen notiert, liegt dann der effektive Jahreszinssatz für den Gesamtkredit unterhalb des Sollzinssatzes und verwirrt den Schuldner.

Dies aus dem folgenden Grund: Die Effektivzinsberechnung hat zum Ziel, unterschiedlich ausgestaltete Kreditverträge miteinander vergleichen zu können. Der Effektivzins ist somit jene Maßzahl, auf die es ankommt, will man einen möglichst günstigen Kredit aufnehmen. Dieser Satz interessiert den Kunden aber nur bis zum Ende der Zinsfestschreibung. Nach Ablauf der gewählten Zinsbindungsfrist wird er ohnehin wieder frei, kann sich für die Fortsetzung der Finanzierung somit eine andere Bank suchen. Dann macht es aber keinen Sinn, auch noch weitere Zinssätze in die Berechnung der Effektivverzinsung einzubeziehen, die für den Darlehenskunden einerseits ohne Bedeutung sind, sich andererseits zudem bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist auf jeden Fall verändern werden. Diese Handreichung des Gesetzgebers entpuppt sich als ein Bärendienst für kreditsuchende Darlehensnehmer.

Was sollte man sich merken?

Für Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen gilt: Effektive Jahreszinssätze, die unterhalb des Sollzinssatzes liegen, sollte man nicht beachten. Der wichtige Zinssatz ist dann der Sollzins, den man bei einer Auswahl zwischen verschiedenen Krediten mit einheitlicher Zinsbindung vergleichen kann. Voraussetzung ist, dass kein Disagio und keine Bearbeitungsgebühren erhoben werden. Für Finanzierungen, die mit einem Bausparvertrag verbunden sind, gelten andere Entscheidungsgrundsätze, die Gegenstand eines weiteren Artikels sind.

Empfehlen Sie uns doch weiter:

Vorfälligkeitsrechner

Vorfälligkeitsrechner

Vorfälligkeitsentschädigung schnell berechnen

Sie möchten die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung ermitteln oder prüfen? Mit unserem Online-Vorfälligkeitsentschädigungsrechner ist das kein Problem. Bereits ab 0,00 Euro für Darlehen bis 400.000 Euro.

Zum Vorfälligkeitsrechner

Kontaktieren Sie uns

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail:

Telefon: 04161 996816
E-Mail: mail@wehrt.de
Consultant
Prof. Dr. Klaus Wehrt

Prof. Dr. Klaus Wehrt

Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung, Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.

+49 4161 996816

mail@wehrt.de

Prof. Dr. Klaus Wehrt

Sparbuch

Prämiensparvertrag

Zinsen nachberechnen, Zinsanspruch sichern

Wussten Sie, dass Sie möglicherweise Anspruch auf beträchtliche Zinsnachforderungen aus Ihrem Prämiensparvertrag bei Sparkassen oder Genossenschaftsbanken haben? Unsere Experten helfen Ihnen, Ansprüche geltend zu machen und das Geld zurückzufordern, das Ihnen zusteht. Wir unterstützen Sie, das Beste aus Ihrem Prämiensparvertrag herauszuholen!

Prämiensparen - Zinsen nachberechnen, Zinsanspruch sichern

Diese Artikel aus der Rubrik "Kredit-Klaus' kluge Kniffe" könnten Sie auch interessieren:

Klausis Super-Energie-Spaß-Tipp

Klausis Super-Energie-Spaß-Tipp

Mein Leben wurde völlig umgekrempelt. Es hat mit Daniel Günther, dem schleswig-holsteinischen Ministerpräsidenten, zu tun. Ich bin seinem Beispiel gefolgt.

Klausis Super-Energie-Spaß-Tipp
Negative Vorfälligkeitsentschädigung:
Die Banken haben’s raus! Auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung an der vorzeitigen Ablösung verdienen

Negative Vorfälligkeitsentschädigung: Die Banken haben’s raus! Auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung an der vorzeitigen Ablösung verdienen

Banken hassen diesen Trick. Geben Sie beim Hausverkauf Ihren günstigen Kreditzins an den Immobilienkäufer weiter. Der zahlt Ihnen dafür einen kleinen Preisaufschlag und Sie zahlen keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wir erklären Ihnen, wie das geht.

Negative Vorfälligkeitsentschädigung: Die Banken haben’s raus! Auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung an der vorzeitigen Ablösung verdienen
IKU (sprich: IQ) – eine schlaue Idee: Drei Fliegen mit einer Klappe

IKU (sprich: IQ) – eine schlaue Idee: Drei Fliegen mit einer Klappe

Mit einem Handdreh die Inflation bekämpfen, das Klima schützen und der Ukraine helfen.

IKU (sprich: IQ) – eine schlaue Idee: Drei Fliegen mit einer Klappe
Keine Vorfälligkeitsentschädigung beim beruflich bedingten Umzug

Keine Vorfälligkeitsentschädigung beim beruflich bedingten Umzug

Keine Vorfälligkeitsentschädigung beim beruflich bedingten Umzug wünschen sich alle Kreditkunden, die ihren Wohnort der beruflichen Karriere wegen zu wechseln haben, aber bereits eine Immobilie erwarben. Deren Kaufpreis ist dann häufig über einen parallel zum Kauf abgeschlossenen Darlehensvertrag über viele Jahre hinweg abzustottern. Doch vor solchen Entschädigungsforderungen kann man sich schützen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung beim beruflich bedingten Umzug
Die neue Immobilie: Traum oder Alptraum? Über Risiken, Fehler, Gefahren und Fettnäpfe

Die neue Immobilie: Traum oder Alptraum? Über Risiken, Fehler, Gefahren und Fettnäpfe

Bitte nicht lesen! Mir sind die Fehler, die ich selbst beim Erwerb meines Eigenheims machte, sehr peinlich.

Die neue Immobilie: Traum oder Alptraum? Über Risiken, Fehler, Gefahren und Fettnäpfe
Die neue Immobilie: Mieten oder kaufen?

Die neue Immobilie: Mieten oder kaufen?

Junge unerfahrene Familien werden häufig mit irgendwelchen öffentlichen Förderversprechen wie Wohnungsbauprämie, Eigenheimzulage, Baukindergeld, KfW-Förderkredit u.v.m. in die Immobilien gelockt und wissen dabei überhaupt nicht, wie Ihnen geschieht. Erst über viele Jahre hinweg erwarb ich das Wissen zu beurteilen, ob sich privates Wohneigentum im Vergleich zur Mietimmobilie überhaupt lohnt.

Die neue Immobilie: Mieten oder kaufen?
Trau, schau, wem! Oder: Vertrauen ist das Ende von Allem

Trau, schau, wem! Oder: Vertrauen ist das Ende von Allem

Mein ehemaliger Student, der angehende Arzt, mittlerweile schon fünf Jahre mit eigener Praxis im Beruf stehend. Seine Finanzierung machte nur noch Probleme.

Trau, schau, wem! Oder: Vertrauen ist das Ende von Allem
Die Bausparkombi – jeder hat sie, kaum einer braucht sie

Die Bausparkombi – jeder hat sie, kaum einer braucht sie

Lassen Sie sich beim Autokauf einen nicht benötigten Anhänger aufschwatzen? Bestimmt nicht. Warum lassen sich aber Immobilienfinanzierer unvorteilhafte Finanzierungen aufdrängen?

Die Bausparkombi – jeder hat sie, kaum einer braucht sie
Eine bohrende Frage: Wie soll ich meine Baufinanzierung tilgen?

Eine bohrende Frage: Wie soll ich meine Baufinanzierung tilgen?

Hohe Tilgung bei niedrigen Zinsen?

Eine bohrende Frage: Wie soll ich meine Baufinanzierung tilgen?

Unsere Leistungen für Sie

Sie erreichen uns unter Telefon: 04161 996816.

Wir erstellen Gutachten

Gutachten

Privat- und Gerichtsgutachten.

04161-996816

Hilfe bei Darlehensstörung

Hilfe bei Darlehensstörungen

Wir informieren umfassend.

Unser Erfolgsbeteiligungsangebot

Erfolgsbeteiligungsangebot

Angst vor der rechtlichen Durchsetzung?

1

Wir verwenden Cookies auf unserer Website. Erforderliche Cookies helfen, die Website nutzbar zu machen. Über sie wird der Zugriff auf sichere Bereiche der Website, die Warenkorb-Funktion sowie die Speicherung Ihrer Cookiepräferenzen ermöglicht. Ohne diese Cookies kann die Website nicht richtig funktionieren.

Mehr Informationen