Kredit-Klaus' kluge Kniffe

Keine Vorfälligkeitsentschädigung beim beruflich bedingten Umzug

Keine Vorfälligkeitsentschädigung beim beruflich bedingten Umzug

Die Gültigkeit des obigen Leitsatzes wünschen sich alle Kreditkunden, die ihren Wohnort aufgrund der beruflichen Karriere zu wechseln haben, aber bereits eine Immobilie erwarben. Deren Kaufpreis ist dann häufig über einen parallel zum Kauf abgeschlossenen Darlehensvertrag über viele Jahre hinweg abzustottern. Doch vor hohen Vorfälligkeitsforderungen kann man sich schützen. Ich zeige Ihnen ein paar Wege auf:

  1. Wer schon beim Eintritt in den Arbeitsmarkt vorausahnt, dass er auf seinem Karriereweg häufig umziehen muss, sollte keine Immobilie erwerben, sondern das Familienheim lieber mieten.
  2. Wer den käuflichen Erwerb des Heims dennoch nicht lassen kann, der sollte dieses mit variabel verzinslichen Darlehen finanzieren. Derartige Darlehen, abgeschlossen für eine Laufzeit bis zur endgültigen Tilgung, lassen sich vierteljährlich kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nur dann geschuldet, wenn man die Vierteljahresfrist zur Kündigung nicht einhält. Dann schuldet man zwar eine Zinsentschädigung, aber allenfalls bezogen auf diesen Vierteljahreszeitraum – ein Klacks.
  3. Wen die Angst plagt, dass die Darlehenszinsen im Rahmen einer Finanzierung zu variablen Sätzen nach oben davoneilen, dem sei versichert, dass ein Institut die veränderlichen Konditionen nur im Gleichschritt mit den allgemeinen Marktkonditionen (im Allgemeinen: 3-Monats-EURIBOR) anpassen darf. Wird man dennoch von der Angst vor einem allgemein steigendem Zinsniveau heimgesucht, so könnte man die Immobilie auch mit Verträgen zu festgeschriebenen Sollzinssätzen finanzieren, sollte jedoch die Zinsbindungsfrist niemals für einen längeren Zeitraum vereinbaren, als es jenem Zeitintervall entspricht, innerhalb dessen man sicher am jetzigen beruflichen Einsatzort verweilen wird.
  4. Wer seine Finanzierung zur Hälfte mit variablen Konditionen ausgestaltet und zur anderen Hälfte mit Festzinskonditionen, den trifft eine Vorfälligkeitsentschädigung stets nur in hälftiger Höhe.
  5. Sondertilgungen in jährlich 10%-iger Höhe – leider das Maximale, was Banken zulassen – oder Tilgungssatzanpassungsrechte (bis auf ein Niveau von jährlich 5-10%) helfen, die Vorfälligkeitsentschädigung klein zu halten. Ohnehin unterstützt Sie ein hoher Tilgungssatz im Kreditvertrag dabei, die Vorfälligkeitsentschädigung zu kontrollieren, denn sie hat sich stets auf das im jeweiligen Ablösezeitpunkt noch zurückzuzahlende Kapital und dessen weitere Entwicklung bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zu beziehen.
  6. Wer all diese guten Ratschläge missachtete oder sie leider erst zu spät in Erfahrung brachte, dem sei versichert: Ein Darlehen lässt sich auch auf eine andere Immobilie übertragen. Man spricht vom Pfandtausch. Dann läuft das Darlehen einfach weiter. Es dient allerdings in den Folgejahren der Finanzierung der neuerworbenen Immobilie am neuen beruflichen Einsatzort. Die Altimmobilie wird jetzt vom Käufer mit seinem extra für den Immobilienkauf neu aufgenommenen Kredit finanziert.
  7. Ebenso kann das bestehende Darlehen im Zuge des Immobilienverkaufs an den Käufer mit übertragen werden, die klassische Schuldübernahme. Sofern der Immobilienerwerber ausreichend solvent ist, darf die Bank oder Sparkasse dieser Übertragung des Kredits an den Ersatzdarlehensnehmer keine Steine in den Weg legen. Weigert sich der Käufer, den Kredit zu übernehmen, weil der Kreditzinssatz oberhalb marktüblicher Konditionen liegt, so hilft ein kleiner Preisnachlass beim Immobilienkaufpreis. Das ist dann quasi das Surrogat einer Vorfälligkeitsentschädigung zwischen Käufer und Verkäufer, aber allemal wesentlich günstiger als eine an die Bank zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung.

Konnten Sie von keinem der sieben oben genannten Tipps profitieren, so melden Sie sich bei mir: 04161 996816 oder mail@wehrt.de. Ich finde fast immer Möglichkeiten, die verlangte Vorfälligkeitsentschädigung noch um 20-50% zu senken. Manchmal ist sie sogar völlig unberechtigt.

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Prof. Dr. Klaus Wehrt

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Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung, Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.

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