Kredit-Klaus' kluge Kniffe

Die neue Immobilie: Traum oder Alptraum? Über Risiken, Fehler, Gefahren und Fettnäpfe

Die neue Immobilie: Traum oder Alptraum? Über Risiken, Fehler, Gefahren und Fettnäpfe

Eigenheim ist ein echtes Abenteuer. Das weiß ich aus eigener leidvoller Erfahrung. Darf ich beichten? Mein Herz ausschütten? Von meinen Fehlschlägen berichten?

Den ersten Fehler machte ich bereits bei der Besichtigung des Hauses in einem kleinen Harzvorort. Auf dem Prospekt für das angebotene Heim stand eine Wohnfläche von 175 m². Ich hatte dieser Angabe vertraut. Sie war getürkt. Nach dem Kauf ließ ich von einem Immobiliensachverständigen nachmessen. Es waren nur 140 m². Satte 25% waren zuviel angegeben. Die Klage wurde abgewiesen. Weshalb? Dazu später.

Mein zweiter Fehler: Mitleid! Im Laufe der Verhandlungen über den Kaufpreis verstarb die Ehefrau des ehemaligen Eigentümers. Ich wollte dem Verkäufer mit Empathie begegnen. War jedoch nicht nötig, dazu sogleich. Daher ließ ich mich auf den von seinem Notar vorgefertigten Kaufvertrag ein, der einen Ausschluss jeglicher Haftung für die Größe und Beschaffenheit von Immobilie und Grundstück vorsah. Ich hatte die Klausel wahrgenommen und hatte sie wegen des Todesfalls bewusst nicht beanstandet. Das war mein größter Fehler. Deshalb wurde obige Klage abgewiesen. Arglist wurde vom Gericht verneint. Verkäufer kannte seine eigene Hausgröße also nicht, so entschied jedenfalls das Gericht.

Kurz nachdem ich eingezogen war, stellte ich fest, dass der ehemalige Verkäufer – schon kurz nach dem Ableben seiner Gattin, vielleicht auch schon früher eine Beziehung zu einer Dame aufgenommen hatte, die direkt in meiner neuen Nachbarschaft wohnte. Eine Beziehung, die sich wohl „so über den Gartenzaun“ entwickelt hatte. Daher war Mitleid fehl am Platze.

Mein dritter Fehler: Eigentlich wollte ich alles richtig machen. Daher lud ich vor dem Kauf des Hauses einen Mängelsachverständigen ein. Er inspizierte die Immobilie auf Baumängel, stellte aber eigentlich nichts fest. Das war fatal. Direkt am Termin der Übergabe konnte man nämlich deutlich erkennen, dass der Boden im gesamten Erdgeschoss wellig war. Der Verkäufer, selbst Sanitärhandwerker, hatte den Estrich in Eigenarbeit hergestellt, aber nicht bedacht, dass der Fußboden auf dem Estrich „zu schwimmen“ hat. So kam es zu Rissen in den Bodenfliesen und der welligen Optik. Kosten der Reparatur, so mal eben 25.000 EUR. Der Mängelsachverständige hatte diesen Mangel wohl deshalb übersehen, weil das Haus mit Möbeln und Teppichen vollgestopft war. Ich hätte den Sachverständigen verklagen sollen, habe ich aber nicht. Ich wollte in der neuen Nachbarschaft nicht sogleich als „Prozesshansel“ gelten.

Ja, diese Fauxpas sind mir tatsächlich passiert. Dabei arbeite ich schon seit mehr als 25 Jahren als Sachverständiger und Gutachter für Immobilienfinanzierungen und habe daneben schon viele Darlehensnehmer bei der Auswahl von Finanzierungen gecoacht. Auf diese Weise verdiene ich noch heute meinen Lebensunterhalt. Doch ich glaube, die gemachten Fehler geben ein schlechtes Aushängeschild für meine berufliche Tätigkeit. Noch schlimmer: Es war nicht die erste Immobilie, die ich erwarb. Ich hatte schon 15 Jahre vorher eine andere Immobilie im Hamburger Umland erworben. Damals unterlief mir ein noch folgenschwereres Missgeschick, es war das einzige. Dabei konnte ich überhaupt nichts dafür – oder doch? Drei Wochen, nachdem ich mit meiner damaligen Gattin in ihr „Traumhaus“ – sie hatte es sich ausgesucht – eingezogen war, verließ sie mich für ihren „Traummann“ – für mich ein „Alptraum“. Frau weg, Kinder weg, aber eine eigene Immobilie. Furchtbar!

Ansonsten hatte ich alles richtig gemacht. Um den Kaufpreis einzuschätzen, hatte ich den Mietertragswert des Hauses selbst berechnet: Welchen Wert hat das Haus als Kapitalanlage, wenn es zur ortsüblichen Miete vermietet würde?

Link dazu: Die neue Immobilie: Mieten oder kaufen?

Als ich meine Berechnungen dem Verkäufer vorlegte, ließ er sofort 17% vom Kaufpreis nach. Das hatte sich gelohnt.

Ich hatte eine Finanzierung ausgewählt, die es mir aufgrund der hohen Tilgungen, verknüpft mit Sondertilgungen, erlaubte, das Darlehen in zehn Jahren zu tilgen. Fast jede Sondertilgungsmöglichkeit konnte ich nutzen. Anderenfalls hätte die Tilgung des Darlehens 20 Jahre gedauert.

Link dazu: Eine bohrende Frage: Wie soll ich meine Baufinanzierung tilgen?

Auf die Beratungsoffensive meines Bankers bin ich jedenfalls nicht hereingefallen. Er wollte mir unbedingt eine Bausparkombinationsfinanzierung verkaufen. Weshalb wohl?

Link dazu: Die Bausparkombi – jeder hat sie, kaum einer braucht sie

Wäre ich darauf eingegangen, hätte ich zumindest die ersten zehn Jahre hinweg überhaupt nicht tilgen dürfen. Noch heute stünde meine Immobilie dann noch zu wesentlichen Teilen im Eigentum der Bank. Fettnäpfchen erkannt und zum Glück nicht hineingetappt.

Es ist eben nicht gut, sich auf die Beratung durch Personen einzulassen, die ein eigenes Interesse am Vertrieb eines bestimmten Produktes haben.

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Oh, es ist schon spät. Der einsame Wolf muss jetzt schlafen gehen.

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